나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [14] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서산지원 2025타경553 (14)

소재지

충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층603호

건물명

성연에드가오피스텔

용도

오피스텔

건물 규모

철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 7층 건물 중 6층 603호

준공 연도

2019년 1월 17일

토지 면적

13. 61㎡ (약 4.12평)

토지 지분

13. 6143㎡

토지 제시외 면적

0. 00㎡

건물 면적

35. 76㎡ (약 10.82평)

건물 지분

35. 76㎡

건물 제시외 면적

0. 00㎡

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

감정가

183,000,000원

채권자

산OOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

도로상태

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

산OOOOOO

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음

인수되는 권리

없음 (물건명세서 참고사항 비고란 공란)

임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관계 및 차임에 대한 정보가 미상으로 확인되어, 해당 부분에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

건물 용도

오피스텔, 업무시설, 제1종근린생활시설

주변 상권

본건이 위치한 지역은 서산테크노밸리 일반산업단지와 인접하여 있어, 산업단지 종사자 및 관련 업종의 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 또한, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

잠재적 임대 수요

인근 산업단지 및 상주 인구를 고려할 때, 오피스텔 및 근린생활시설에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

성연농협하나로마트 (약 790m), GS더프레시 서산테크노점 (약 799m) 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

주변 교육시설

성연초등학교 (약 0.6km), 성연중학교 (약 1.5km) 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 서산성봉학교(특수학교) 또한 인근에 위치합니다.

주변 의료시설

햇살의원 (성연3로 45, 약 113m)이 있으며, 서산시 내에 다수의 병원 및 의원이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 미확인

임대차 관계 및 차임이 미상인 점은 공실 발생 시 공실 기간 장기화 및 명도 과정에서의 리스크로 작용할 수 있습니다.

산업단지 인접

일반산업단지 인접 지역의 특성상, 소음, 분진 등 환경적인 요인이 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

시장 불확실성

해당 물건과 유사한 직접적인 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 과거 유사 물건의 경매 진행 사례에서 감정가 대비 낮은 낙찰가율을 보인 점은 시장의 불확실성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 서산테크노밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접성이 우수합니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 복합 용도로 활용 가능한 오피스텔입니다. 대중교통 접근성은 보통 수준이나, 차량 이용 시 편리합니다. 다만, 임대차 정보 미상 및 유사 물건의 명확한 시세 정보 부족은 투자 결정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 효과

2019년에 준공되어 비교적 최신식 시설을 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

산업단지 배후 수요

서산테크노밸리 일반산업단지 배후지에 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보가 기대됩니다.

일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되므로 권리 분석 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원입니다.

그러나, 유사 물건의 명확한 최근 실거래가 정보가 부족하며, 동일 건물 내 다른 호수의 경우 경매 진행 시 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 유찰된 사례가 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

따라서, 현재 시장 상황 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세 기준 예상 입찰가는 보수적으로 산정 시 약 130,000,000원에서 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토해 볼 수 있으나, 실제 시장 가치는 더 낮을 가능성도 배제할 수 없습니다. 정확한 시세 판단 및 적정 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.