나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [24] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경553 (24)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 6층 613호

* 구분: 오피스텔

* 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설

* 건물명: 성연에드가오피스텔

* 토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평) (토지 지분)

* 건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평) (전용면적)

* 감정가: 131,000,000원

1.3. 건축물 정보

* 준공일: 2019년 01월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 2층, 지상 7층

* 본건 층수: 6층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치

* 주위 환경: 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근: 본건 인근까지 차량 접근이 가능함.

* 대중교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 미기재)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됨. 다만, 임대차 관계 및 보증금/차임이 미상인 경우도 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 정확한 확인이 필요함.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으며, 이에 대한 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건은 업무시설 및 제1종근린생활시설로 이용 가능한 오피스텔로, 주변에 공장 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 복합적인 상권을 형성하고 있음.

4.2. 잠재적 가치

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음. 대로3류, 소로1류, 중로2류 도로에 접하고 있어 교통 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 제1종근린생활시설 및 각종 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 기타 주변 시설

* "한국전력공사 서산전력지사"와 인접해 있으며, 산업단지 지역과 혼재된 입지임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 가축사육제한구역, 일반산업단지 내 위치하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.2. 물건 특이사항

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대 조건 파악이 필수적임.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 권리 관계 조사가 필요함.

6.3. 주변 환경 리스크

* 주변에 공장 지대가 혼재하여 소음, 분진 등 환경적인 요인이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 오피스텔로, 법정 기준 용적률 내에서 업무시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있음. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 토지이용계획상 개발 가능성이 있는 지역에 해당함. 다만, 임대차 관계 미상 및 미소멸 권리(지상권)에 대한 명확한 확인이 필요하며, 주변 산업단지와의 혼재로 인한 환경적 요인을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호함.

* 준주거지역 및 지구단위계획구역 지정으로 미래가치 상승 기대.

* 소액으로 투자가 가능한 오피스텔 물건.

* 인수 부담이 되는 임차권이 없어 권리분석이 상대적으로 용이함 (미상 임대 정보 제외).

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가는 131,000,000원임.

* 주변 유사 오피스텔의 매매 시세는 현재 120,000,000원에서 140,000,000원 범위로 파악되며, 이는 감정가 수준과 유사하거나 소폭 낮은 수준임.

* 본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 추가적인 인수 금액 부담은 없음.

* 예상 입찰가:

* 현재 감정가는 시장 시세와 부합하거나 소폭 높은 수준으로 판단됨.

* 권리 분석상 특이사항이 거의 없으나, 임대차 정보 미상 및 미소멸 지상권은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

* 수익형 부동산으로서의 투자 가치를 고려할 때, 감정가 대비 90% 수준인 약 117,900,000원 내외에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

* 다만, 실제 현장 조사 및 임대 시세 파악, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.