나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [25] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층614호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 서산지원 25타경553 (25)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 6층 614호

건물명: 성연에드가오피스텔

주용도: 업무시설 (건축물대장상)

층수: 해당 호실은 6층에 위치합니다.

총 층수: 건물은 지하 2층, 지상 7층으로 이루어져 있습니다.

총 호수: 총 94호로 구성되어 있습니다.

건축년도: 2019년 1월 17일 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

토지 지분: 9.9518㎡ (약 3.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

건물 전용면적: 26.14㎡ (오피스텔로서 전용으로 사용되는 면적입니다.)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의 경매

감정가: 131,000,000원

채권자: 산OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리에 소재하며, "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 사다리형의 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건 인근까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 3,000,000원

차임: 390,000원

전입일자(사업일자): 2019년 03월 12일

확정일자: 2025년 05월 09일

배당신고일자: 2025년 05월 09일

대항력: 있음

상기 임차인은 등기부상 권리보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자가 향후 날짜로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

법원 공고상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 상세한 권리관계 및 배당 내용을 추가로 확인해야 합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

부동산 임의 경매의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 임차인으로 인한 대항력입니다. 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권 등)는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주변에는 공장, 업무시설 등이 혼재하여 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 시세 및 임대 동향

제공된 감정가는 131,000,000원입니다. 동일 건물인 '성연에드가오피스텔'은 총 94세대로 구성되어 있으며, 18평형과 13평형 매물이 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 최근 실거래가 정보가 명확히 제공되지 않으나, 유사한 시기에 준공된 주변 오피스텔들의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황 및 향후 시장 변화에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터(E/V) 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 건물 내 주차 시설(31대 수용 가능)이 마련되어 있습니다. 인근에 성연초등학교, 성연농협하나로마트, GS더프레시 서산테크노점 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 생활 정보

토지이용계획 상 본건 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 지정되어 있어 해당 지역의 개발 및 이용에 관한 법률적 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 법원 공고상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 임차인의 전입일자(2019년 3월 12일)가 건물 사용승인일(2019년 1월 17일)보다 늦지만, 임대차 관계의 성립 시점을 정확히 파악하고, 낙찰 후 잔금 납부 시 임차인과의 관계를 명확히 정리해야 합니다. 특히, 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점(2025년 5월 9일)으로 기재된 점은 추가적인 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크 요인

법률상 지역 지구 지정(도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 등)으로 인한 향후 재산권 행사 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 성연면에 위치한 오피스텔로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 3천 1백만 원으로 책정되었으며, 건물은 비교적 신축(2019년 준공)에 해당합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 관련 권리 분석 및 보증금 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가 수준에서 취득 시, 임대차 관계 정리를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다. 서산테크노밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 관련 종사자들의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인 존재 및 임차인 관련 날짜 정보의 불확실성, 그리고 시장 가격에 대한 추가적인 상세 정보 부족을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 91,700,000원 ~ 111,350,000원으로 제안합니다.

이는 인수되는 보증금이 없는 것으로 가정하고, 시장 상황 및 경매 물건의 특수성을 고려한 보수적인 제시가입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.