나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [21] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서산지원 2025타경553 (21)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 610호

건물 구조: 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 610호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 산OOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1억 3,400만원

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

건물제시외면적: 0.00㎡

총 면적: 토지/건물 합계 36.09㎡ (약 10.92평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 대로3류, 소로1류, 중로2류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 조

보증금: 2,000만원

차임: 31만원

전입일자(사업자등록일): 2025년 03월 28일

확정일자: 2023년 10월 24일

배당신고일자: 2025년 03월 28일

대항력: 없음

참고: 명시된 권리분석상 임차인에게 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 의미하나, 정확한 점유 현황 및 계약 내용을 현장 조사 등을 통해 재확인하는 것이 안전합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 호실 특성

본 물건은 총 7층 건물 중 6층에 위치한 성연에드가오피스텔 610호입니다.

건물은 2019년 1월 17일 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다.

전용면적 26.14㎡ (약 7.91평)으로 1-2인 가구의 주거 공간 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합한 크기입니다.

4.2. 용도 및 잠재력

주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 제1종 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도입니다.

성연면 일대의 지역 개발 및 산업단지 조성으로 인한 배후 수요 증가가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

마트, 병원, 학교 등 상세 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사 또는 주변 지역 정보를 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

본 건 주변은 공장, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인근 산업단지 개발 현황 및 지역 특성에 따른 환경 변화를 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2019년 사용승인된 건물로 신축에 가깝지만, 장기적인 관리 상태에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 지역 산업단지 영향

토지이용계획상 일반산업단지 및 가축사육제한구역이 포함되어 있어, 산업단지 운영으로 인한 소음, 환경 변화, 또는 축산업 관련 시설과의 거리 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 현황 및 수익률

감정평가서 요약에는 임대 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 제공되었습니다. 다만, 임차인의 정확한 계약 조건 및 시장 임대료 수준을 파악하여 예상 임대수익률을 산출하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서산시 성연면에 위치한 성연에드가오피스텔 6층 610호로, 비교적 신축 건물에 해당하며 권리 인수 부담이 없는 좋은 조건의 물건입니다.

감정가는 1억 3,400만원이며, 실사용 면적은 26.14㎡입니다.

주변 입지 및 교통은 보통 수준이나, 공장 및 산업단지가 포함된 지역 특성을 고려해야 합니다.

임차인 관련 권리 분석상 인수 부담은 없으나, 정확한 점유 및 임대 관계 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 즉시 입주 또는 임대 가능.

* 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자 가능(인수 보증금 0원).

* 성연면 일대 지역 개발 및 산업단지 조성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 1-2인 가구 또는 소규모 사무실 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 3,400만원입니다.

권리 인수 부담이 없고 건물 상태 및 입지 조건을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회할 것으로 판단됩니다.

주변 오피스텔 시세 및 실제 임대 현황에 대한 면밀한 조사를 통해, 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 경매 경쟁 상황을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 2,800만원 ~ 1억 3,800만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.