나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [19] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경553 (19)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층608호

용도: 오피스텔

감정가: 134,000,000원

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

토지지분: 9.9518㎡ (약 3.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평) (전용면적)

평균 총면적 (분양면적 추정): 약 48.09㎡ (약 14.55평) (건물 총면적 4520.8㎡ / 총 94세대 기준)

건물지분: 26.14㎡ (약 7.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산OOOOOO

건물명: 성연에드가오피스텔

총층수: 7층

해당층: 6층

해당호수: 608호

건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물

외벽 마감: 몰탈위페인팅 마감 등

내벽 마감: 벽지도배 마감 등

창호: 새시 창호 등

이용상태: 오피스텔 등으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등

1.1. 입지조건

주위환경: 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가) 및 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 산OOOOOO

임차인 현황:

* 허 (전입/사업일자: 2024-03-28, 확정일자: 2024-03-28, 배당신고일자: 2025-06-05)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 대항력: 없음

권리 분석 요약:

* 인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서산시 성연면 오사리 지역은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 한국전력공사 서산전력지사가 인근에 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 일반산업단지로 지정되어 있어, 관련 산업 종사자나 기업을 대상으로 한 오피스텔 및 근린생활시설 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 부근에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경: 공장, 주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인: 현재 파악된 임차인(허 )은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임대차 관계는 명확히 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 일반산업단지 구역에 포함되어 있어 향후 개발 또는 건축 관련 제한이나 규제가 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당됩니다.

"임대 미상임." 문구: 감정평가서상 '기타참고사항'에 '임대 미상임'이라고 기재되어 있습니다. 이는 본건 외 다른 세대의 임대차 현황 파악이 어렵거나, 전체적인 임대 현황에 대한 정보가 부족함을 의미할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 성연면의 산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

주변 환경은 공장, 주택, 상가 등이 혼재하고 있으며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

일반산업단지 구역 내 위치는 잠재적 임대 수요를 기대하게 하지만, 동시에 개발 규제 가능성도 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 인근의 위치로 인해 배후 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

업무시설 및 근린생활시설 부지로 활용 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 기준 (기본): 감정가 - 인수 보증금 = 134,000,000원

시세 분석:

* 전용면적 26.14㎡ (약 7.91평) 기준, 서산시 성연면 일대 유사 오피스텔의 최근 매매가는 약 8천만 원에서 1억 2천만 원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가는 1억 3천 4백만 원으로, 시세 범위 내 최고가 또는 약간 상회하는 수준으로 볼 수 있습니다. 이는 건물의 신축 연도, 관리 상태, 정확한 위치 및 조망 등 개별 요인에 따라 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 결정 시, 위 시세 범위를 참고하여 낙찰 확률 및 수익률을 고려해야 합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 감정가(134,000,000원) 수준 또는 그 이하 (약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위)를 중심으로 입찰가 결정이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.