나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [20] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경553 (20)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 산OOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 6층 609호

용도: 오피스텔

감정가: 134,000,000 원

1.3. 토지 정보

토지면적: 9.95㎡ (약 3.0 평)

토지지분: 9.9518㎡ (약 3.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지

1.4. 건물 정보

건물면적: 26.14㎡ (약 7.9 평)

건물지분: 26.14㎡ (약 7.9 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 6층 609호

건축물 정보: 성연에드가오피스텔, 2019년 1월 17일 사용승인, 총 94호실

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 지역 분석 (토지이용계획 포함)

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접하고 있어 차량 및 도보 접근성은 양호합니다.

일반산업단지와 인접해 있어 산업단지 관련 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 송

보증금: 5,000,000 원

차임: 380,000 원

전입일자(사업일자): 2022-05-09

확정일자: 2024-03-20

대항력: 없음

임차인 송 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 500만원은 배당을 통해 전액 회수될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 기재된 사항이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

오피스텔, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

"한국전력공사 서산전력지사" 인근 및 주변 산업단지 근로자를 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 오피스텔 용도 분석

건축물 용도상 업무시설 및 제1종근린생활시설로 활용 가능한 복합 용도입니다.

전용면적 26.14㎡(약 7.9평)의 소규모 면적으로 1인 가구의 주거 공간 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 근린생활시설 이용이 가능하나, 구체적인 편의시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 생활 정보

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 현황 관련 리스크

감정평가서 요약에는 임대 관계가 미상으로 기재되어 있었으나, 임차인 정보가 확인되었습니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

공실 발생 시 신규 임차인 확보 가능성은 주변 시세 및 지역 경기 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

해당 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며 일반산업단지와 인접해 있어, 향후 개발 및 산업 동향에 따른 가치 변동 가능성이 존재합니다.

조사된 내용 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 성연면에 위치한 오피스텔로, 일반산업단지와 인접하여 배후 수요가 기대되는 지역에 소재합니다.

토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

건물은 2019년 사용승인된 비교적 신축에 속하며, 내부에는 기본적인 생활 및 업무에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 산업단지 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

서산 산업단지 및 관련 기업 종사자를 대상으로 한 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 용이합니다.

2019년 신축급 오피스텔로, 내부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

도시지역, 준주거지역에 속하며 산업단지 인근이라는 입지적 특성으로 인해 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

본 물건의 감정가는 134,000,000원입니다.

본건은 전용면적 26.14㎡(약 7.9평)의 오피스텔입니다.

시세 분석 결과, "성연에드가오피스텔" 자체의 직접적인 실거래가 정보는 부족합니다. 주변 아파트 및 오피스텔의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 해당 지역의 신축급 오피스텔의 시장 가치는 평당 약 700만원 ~ 1000만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라 본건의 현재 시장 가치는 약 55,000,000원에서 80,000,000원 사이로 예상됩니다.

감정가(134,000,000원)가 추정 시장 가치(55,000,000원 ~ 80,000,000원)보다 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이러한 시세 격차를 고려하여 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 예상 입찰가는 본 물건의 시장 가치와 경매 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 80,000,000원에서 90,000,000원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.