나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [18] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경553 (18)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 6층 607호

* 건물명: 성연에드가오피스텔

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

* 감정가: 134,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 26.14㎡ (약 7.91평)

* 토지면적 (대지권): 9.95㎡ (약 3.01평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 건축물 현황: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕의 지상 7층, 지하 2층 건물로, 총 94세대로 구성되어 있습니다. 본건은 6층에 위치한 607호이며, 2019년 1월 17일에 사용승인되었습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 소로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 일반산업단지 구역으로 지정되어 있어 주변 개발 및 산업 활동의 영향을 받을 수 있는 지역입니다.

* 인접 도로상태: 북서측, 남측, 남동측으로 폭이 확보된 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2019년 6월 4일 접수된 산정새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당권, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다. 임차인 현황에서 "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 강동우

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-28

* 확정일자: 2024-03-28

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

* 강동우

* 보증금: 9,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-28

* 확정일자: 2024-03-28

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약: 소유권보존 등기(갑1) 외 다수의 근저당 및 임의경매 등기(을1, 갑4)가 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다. 강동우 씨의 주택임차권(을2) 또한 말소 처리됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 성연면 오사리는 업무시설, 근린생활시설과 함께 공장, 산업단지 등이 혼재된 지역입니다. 이는 지역 내 고정적인 수요층(직장인 등)을 기대할 수 있음을 시사합니다.

* 잠재적 임차 수요: 인근 한국전력공사 서산전력지사 및 일반산업단지에 근무하는 직장인들의 주거 또는 업무용 오피스텔 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 제1종근린생활시설로 활용 가능한 점 또한 상업적 가치를 더합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: "한국전력공사 서산전력지사"가 인근에 있으며, 지역 내 산업단지 또한 가까이 위치합니다.

* 기타: 상세한 편의시설, 교육, 의료 시설에 대한 정보는 제공된 자료에 부족합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 향후 다른 담보 물건들의 채무 관계 변화에 따른 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 현황: 임대 미상으로 표기되어 있어, 실제 임대 현황 및 공실 위험은 별도 확인이 필요합니다. 비록 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 산업단지 인접 지역 특성: 지역이 일반산업단지와 접해 있거나 관련 시설이 소재하고 있어, 소음, 분진 등 환경적인 요인이 거주 환경에 영향을 줄 가능성이 있습니다. (본 자료만으로는 특정 혐오시설의 직접적인 존재 여부는 확인되지 않으나, 해당 지역의 일반적인 특성을 고려해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

본 성연에드가오피스텔 607호는 비교적 신축 건물에 속하며(2019년 사용승인), 소형 면적의 오피스텔로 투자 접근성이 용이합니다. 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 적은 점은 매우 긍정적입니다. 인근 산업단지 및 공공기관의 종사자들을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 실제 임대차 현황에 대한 추가 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 소형 면적: 26.14㎡의 전용면적은 1인 가구나 소규모 사업체에 적합하여 경쟁력 있는 임대 대상이 될 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 인수 부담이 없는 권리 상태로, 명도 후 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반산업단지 등 주변 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 134,000,000원

* 현 시세 추정 (시뮬레이션): 주변 오피스텔 시세 및 본 건의 조건(층수, 면적, 상태 등)을 고려할 때, 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 138,000,000원

* 산정 근거: 감정가 대비 약 103% 수준으로, 치열한 경쟁 상황을 고려하여 시세보다 약간 낮은 금액으로 입찰가를 책정했습니다. 인수 부담이 없으므로, 입찰 희망가는 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 최종 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.