나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [17] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629번지에 소재한 성연에드가오피스텔 6층 606호입니다. 오피스텔 건물 내에 위치하며, 건축물대장 상 주 용도는 업무시설이고, 기타 용도로는 제1종근린생활시설이 기재되어 있습니다. 해당 건물은 2019년 1월 17일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정평가액은 134,000,000원입니다.

토지 면적은 9.95㎡ (약 3.01평)이며, 건물 전용 면적은 26.14㎡ (약 7.91평)입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 서산지원 2025타경553 (17)이며, 채권자는 산OOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

물건 소재지는 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629번지로, 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 서산 테크노밸리 인근 지역으로, 여러 버스 노선이 운행되고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

물건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류, 소로1류, 중로2류 등 다양한 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지 관련 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 지역 개발 및 산업 활동과 연관성이 높음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 권리가 소멸되는 일반적인 경우에 해당할 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 임대 관련 사항이 불확실하므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 지역은 서산 성연일반산업단지, 서산테크노밸리, 서산오토밸리 등 다수의 산업단지와 연계되어 있어 산업 활동이 활발한 곳입니다. 이로 인해 직주근접 수요가 발생할 가능성이 높습니다. 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 공존하고 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 현황

주변에 한국전력공사 서산전력지사가 위치하며, 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 서산 성연일반산업단지가 조성 및 확대될 예정으로, 지역 경제 활성화와 고용 창출이 기대됩니다. 인근에 성연초등학교, 성연농협하나로마트, GS더프레시 서산테크노점 등 생활 편의시설도 분포합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 일반산업단지의 특성상 주변 환경에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 개발 가능성

서산 성연일반산업단지 조성이 2028년까지 단계적으로 추진될 예정이며, 이는 해당 지역의 산업 경쟁력 강화와 일자리 창출에 기여할 것으로 보입니다. 이러한 개발은 지역 내 부동산 수요 증가로 이어질 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 7층 건물 내 6층에 해당합니다. 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 연혁 (건축년도)

건물 사용승인일은 2019년 1월 17일로, 약 7년차 된 건물입니다.

5.3. 편의시설 접근성

성연초등학교, 성연농협하나로마트, GS더프레시 서산테크노점 등 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임차인 현황 상 보증금 합계가 0원이고 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크입니다. 명도 관련 문제가 발생할 수 있으며, 실제 점유자 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 지역 산업단지와의 관계

해당 지역은 일반산업단지 인근에 위치하고 있어, 산업단지 개발 및 운영에 따른 환경적 영향이나 소음, 교통량 증가 등의 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 이는 동시에 산업단지 관련 종사자들의 주거 수요 증가로 이어질 수도 있습니다.

6.3. 기타 확인되지 않은 사항

감정평가서 상 '임대미상' 표시는 임차인 정보 외에도 실제 공실 여부나 수익률 변동 가능성을 내포합니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'란이 비어있지만, 권리 분석 시 지상권 등 특수 권리 여부에 대한 최종 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건 성연에드가오피스텔 606호는 비교적 신축 건물이면서도 서산 일반산업단지 조성 등 지역 개발 호재와 연계된 입지 조건을 가지고 있습니다. 감정가 1억 3천 4백만 원에 비해 전용 면적 26.14㎡(약 7.91평)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 실제 명도 가능성에 대한 불확실성이 존재하므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 인수되는 권리 관계와 명도 예상 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

* 성연일반산업단지 등 산업단지 개발에 따른 직주근접 수요 증가 기대.

* 주변 편의시설 접근성 양호.

* 감정가 대비 면적 효율성 고려.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 성연에드가 오피스텔의 유사 면적(18평형 기준 약 26㎡) 매물은 1억 2천만원대에서 1억 3천만원대 후반까지 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 일부 정보에서는 실거래가 데이터가 부족하다고 언급되나, 주변 유사 오피스텔의 일반적인 시세를 참고할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 감정가 1억 3천 4백만 원을 기준으로 하되, 임대차 관계의 불확실성 및 명도 가능성, 그리고 향후 산업단지 개발에 따른 추가적인 수요 증가 가능성 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

안전한 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 하되, 추가적인 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 80~93% 수준입니다.

보다 공격적인 투자를 원한다면, 명도 리스크 해소 및 철저한 시세 조사를 통해 128,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리관계, 명도 가능성, 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.