나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [16] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경553 (16)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연3로 123 (성연면 오사리, 성연에드가오피스텔) 6층 605호

* 건물명: 성연에드가오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 제6층 제605호

* 토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

* 건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

* 건물 총 연면적: 4520.8㎡ (약 1367.13평)

* 총 호실 수: 94호

* 사용승인일: 2019년 1월 17일

* 감정가: 134,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 도로: 북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매입니다.

* 채권자: 산OOOOOO입니다.

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 점을 감안할 때, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 공장, 주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 복합 용도 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 해당 토지는 사다리형의 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 잠재력: 오피스텔 및 근린생활시설의 입점이 가능한 지역으로, 주변 산업단지 및 배후 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 편의시설: 본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터(2대) 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 본건 인근 1km 이내에 성연농협하나로마트, GS더프레시 서산테크노점 등 생활 편의시설이 있습니다.

* 교육시설: 본건에서 약 600m 거리에 성연초등학교가 있으며, 성연중학교는 약 1.5km 거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 서산시는 생활폐기물 처리 시설(소각장)을 체험형 관광 명소로 개발하고 있으며, 이는 소음이나 환경 문제와는 무관한 시설입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 월세 등 구체적인 임대 조건이 불확실하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 산업단지 인접 환경: 인근에 공장 및 산업단지가 위치하여 소음, 분진, 악취 등 환경적인 영향이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 일반산업단지 구역 내에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 서산시 성연면에 위치한 성연에드가오피스텔 6층 605호로, 업무시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 복합 용도입니다.

* 감정가는 1억 3천 4백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

* 최근 준공된 건물로 시설은 양호하며, 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 근거리에 위치합니다.

* 하지만 임대차 관계가 미상인 점, 인근 산업단지로 인한 잠재적 환경 영향, 그리고 일반산업단지 구역 내 위치는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 수요: 서산 테크노밸리 및 주변 산업단지의 조성으로 인한 배후 수요 증가는 오피스텔 및 상가 임대 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

* 최신 준공 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지 가치가 포함된 일괄 매각으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 본 물건의 감정가는 1억 3천 4백만원이며, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건과 동일한 '성연에드가오피스텔'의 구체적인 실거래가 정보는 조사된 바가 없으나, 동일 단지 내 오피스텔은 2019년 준공 당시 주변 시세 대비 약 4천만원 이상 저렴하게 분양되었던 것으로 보입니다.

* 부동산 정보 플랫폼 리치고 및 디스코의 자료에 따르면, 해당 오피스텔은 84세대 규모이며, 13평과 18평형으로 구성되어 있습니다.

* 최근 관련 지역의 오피스텔 실거래가 조회가 제한적인 상황이나, 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

* 이를 바탕으로, 예상 입찰가는 93,800,000원에서 120,600,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 정확한 시세 분석 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.