나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [15] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경553 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층604호

건물명: 성연에드가오피스텔

용도: 오피스텔

해당층: 6층 / 총 7층

1.3. 면적

건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 가격

감정가: 134,000,000원 (1억 3천 4백만원)

1.5. 건물 상세

총 건축면적: 606.53㎡

총 연면적: 4520.8㎡

대지면적: 1027.6㎡

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 1월 17일

총 세대수: 94호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 서해안고속국도, 대전~당진 간 고속국도, 제2서해안고속국도 등 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용

토지는 사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물은 북서측, 남측, 남동측으로 공도와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 산OOOOOO입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 내역은 확인되지 않았습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 서산 테크노밸리 일반산업단지 인근 지역은 300여 개의 기업 입주, 약 1만 8천여 명의 고용 창출 효과를 바탕으로 약 9만 명의 배후수요를 기대할 수 있는 곳입니다. 주변에 공장, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

4.2. 잠재적 수요

인근에 위치한 서산인더스밸리, 성연농공단지 등 산업단지 배후 수요를 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 제1종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, GS더프레시 서산테크노점, 성연농협하나로마트 등 대형마트 및 마트가 근거리에 위치합니다.

5.2. 교통

인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

5.3. 주변 시설

본건 북동측 인근에 한국전력공사 서산전력지사가 위치합니다. 또한, 서산시 양대동에는 체험형 관광 시설로 변모 중인 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치하고 있으며, 이는 혐오시설의 이미지를 벗고 지역 명소로 탈바꿈하고 있습니다. 전망대, 슬라이드, 찜질방 등 편의시설이 조성되어 시민과 관광객을 맞이하고 있어, 향후 주변 지역 활성화에 기여할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

인수되는 보증금이 없으나, 실제 점유 관계 및 차임 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 임대차 내역 미상으로 인한 공실 또는 명도 관련 리스크가 발생할 수 있습니다.

6.2. 환경적 요인

일반산업단지와 공장이 인접해 있어 소음, 분진 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

6.3. 법규적 요인

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 서산 테크노밸리 산업단지 인근에 위치하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있으며, 도시지역 내 준주거지역에 속하여 개발 가능성이 있습니다. 다만, 산업단지 인접으로 인한 환경적 요인과 임차인 관련 불확실성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 권리상 인수되는 부분은 없어 명확하나, 실제 현황 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 오피스텔(2019년)입니다.

* 전용면적 26.14㎡(약 7.91평)의 소형 오피스텔로 투자 접근성이 좋습니다.

* 서산 테크노밸리 및 인근 산업단지 조성으로 인한 풍부한 배후 수요가 기대됩니다.

* 주요 간선도로 접근성이 우수하여 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 4백만원입니다. 현재 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가가 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 2019년 분양 당시 주변 시세보다 저렴하게 책정되었던 점을 고려할 때, 낙찰가율 80~90% 선을 고려하여 1억 6백만원에서 1억 2천 6백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.