나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [13] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경553 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산OOOOOO

1.2. 부동산 표시

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층602호

용도: 오피스텔

토지 면적: 13.61㎡ (약 4.12평)

토지 지분: 13.6143㎡

건물 면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

건물 지분: 35.76㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 183,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

또한, 해당 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로2류에 접하고 있습니다. 일반산업단지 구역에 포함되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 6층 602호입니다.

건물 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지도배 마감 등, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

건축물대장상 건물명은 성연에드가오피스텔이며, 총 94개 호실로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 산OOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 470,000원

전입일자(사업일자): 2024-09-20

확정일자: 2024-09-05

배당신고일자: 2025-05-07

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리

제공된 정보에 명확한 말소기준권리는 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 임의경매의 경우 근저당권 등이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"라고만 기재되어 있고 구체적인 내용이 없어, 통상적으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서산시 성연면 오사리 일대는 공장, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

일반산업단지 구역에 포함되어 있어 산업 활동과 관련된 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 인근 시설

인근에 한국전력공사 서산전력지사가 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

서산테크노밸리가 인근에 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

서산시의 자원회수시설(폐기물 처리 시설)이 체험형 지역 명소로 변모하는 사업이 진행 중이며, 이는 지역 이미지 개선 및 관광 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물은 총 94개 호실로 구성된 오피스텔로, 6층 602호에 해당합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터(2기) 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

각 호실은 오피스텔 등으로 이용 중이며, 건물 내부는 벽지도배 마감, 외부는 페인팅 마감 등이 적용되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

현재 임대차 현황은 '임대 미상임'으로 표기되어 있습니다.

다만, 권리분석 상 임차인 이 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다. 하지만 명확한 임대차 관계 및 실제 점유 여부에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 및 행위 제한

해당 토지는 가축사육제한구역에 속해 있어 특정 가축의 사육이 제한됩니다.

일반산업단지 구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

건축물대장상 사용승인일은 2019년 1월 17일로 비교적 신축 건물에 속하나, 실제 건물 노후도, 유지보수 상태, 내부 컨디션 등은 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 성연면의 준주거지역 및 일반산업단지 구역 내에 위치한 오피스텔로, 소형 면적(약 10.82평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 물건입니다.

주변 환경은 공장, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다는 점이 긍정적입니다.

토지이용계획상 다양한 용도로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역으로서 향후 개발 가능성도 일부 존재합니다.

가축사육제한구역 및 산업단지 구역 등의 제한 사항을 숙지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요 충족 가능성이 있습니다.

* 경매 물건으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 산업단지 및 서산테크노밸리 관련 종사자들의 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 및 정보 분석 결과, 본 건은 성연에드가오피스텔 건물 내 6층 602호(건물 면적 35.76㎡)이며, 감정가는 1억 8,300만원입니다.

주변 유사 오피스텔의 구체적인 실거래가 또는 매물 시세 정보가 충분히 확보되지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다.

하지만, 본 물건의 경우 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 투자 시에는 감정가를 기준으로 80~90% 수준에서 시작하여, 해당 물건의 가치와 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 전략을 사용합니다.

인근 지역의 부동산 시장 동향, 공실률, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 시세 등을 추가로 조사하여 보다 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

전문적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 점검과 함께 지역 부동산 전문가와의 상담을 권장합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세를 산출하기 어려우나, 감정가(1억 8,300만원)와 인수 부담금(0원)을 고려할 때, 시장 상황에 따라 1억 5,000만원에서 1억 8,000만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.