나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [12] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경553 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층601호

건물명: 성연에드가오피스텔

용도: 오피스텔

층수: 지하2층, 지상7층 건물 중 6층 601호

준공연도: 2019년 1월 17일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.61㎡ (약 4.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 특별한 권리관계는 제시되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사 해광 (해 )

보증금: 10,000,000원

차임: 470,000원

배당신고일자: 2025-05-28

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이 될 수 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있습니다. (※ 등기부등본 상에서 해당 내용 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업시설

성연에드가오피스텔은 업무시설 및 제1종 근린생활시설 용도로 사용 가능합니다. 주변 지역은 다양한 종류의 공장, 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

4.2. 지역 용도 (토지이용계획)

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 일반산업단지 관련 규제를 받습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터(E/V) 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

인근에 성연초등학교(약 603m), 성연농협하나로마트(약 790m), GS더프레시 서산테크노점(약 799m) 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 관리 상태

본건 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 해당하므로 건물 노후도나 관리 상태에 대한 큰 우려는 없어 보입니다.

6.2. 주변 혐오시설 유무

현재 공개된 정보 상으로는 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 공장들이 소재하고 있어, 특정 공장의 운영 방식에 따라 소음이나 환경적 영향이 있을 가능성은 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제약

일반산업단지 내에 위치하며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지이용계획 상 다양한 도로와 지구단위계획구역 지정 등 개발 및 이용에 관한 세부적인 법규 적용 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

본건은 서산테크노밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 예상됩니다. 비교적 신축 건물이며, 입지조건 및 교통 여건도 보통 이상으로 평가됩니다. 특히, 임대 보장제도 운영 이력이 있는 건물로, 공실 위험 관리 측면에서도 긍정적인 요소가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

성연에드가오피스텔 601호는 신축급 오피스텔로서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 산업단지와 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 진행이 용이할 것으로 보입니다. 다만, 정확한 임대 시세 및 공실률 등을 추가적으로 파악하여 투자 가치를 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 183,000,000원 대비 현 시세 및 경매 물건의 특성을 반영하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

유사 오피스텔의 경우, 전용면적 26.14㎡ (약 8평) 기준 2025년 5월 7일에 감정가의 24%인 3,169만원에 유찰된 사례가 있습니다. 이는 해당 경매 물건과 직접적인 비교는 어려우나, 서산테크노밸리 지역의 오피스텔 시장이 침체되었거나, 해당 물건의 특수성이 반영된 결과일 수 있습니다.

다른 유사 오피스텔의 경우, 2024년 7월 23일경 95㎡(전용 67㎡) 기준으로 1.53억원의 실거래가가 있었습니다. 이는 본건과 면적 차이가 상당하나, 지역 내 오피스텔의 전반적인 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

성연 에드가 오피스텔 자체의 분양가가 주변 시세 대비 약 4,000만원 이상 저렴하게 책정되었던 이력이 있으며, 임대 보장 제도도 도입된 바 있습니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본건의 감정가 183,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황과 경쟁 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

- 현 시세는 실거래가 정보가 제한적이나, 유사 건물의 감정가 대비 낮은 가격이나, 면적이 큰 물건의 실거래가를 볼 때, 본건(35.76㎡)의 적정 시세는 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

- 과거 경매에서 전용 26.14㎡ 물건이 감정가의 24%까지 유찰된 사례가 있었지만, 이는 해당 물건의 특정 조건이 반영된 것으로, 본건과는 직접 비교가 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. (※ 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.