나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [4] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서산지원 2025타경553 (4)

2.2. 소재지

충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 5층 507호

2.3. 용도

오피스텔

2.4. 감정가

134,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

산OOOOOO (등기부상 산정새마을금고로 확인됨)

2.9. 특이사항

공동담보 물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리에 소재하며, "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치함. 주변 지역은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됨.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지에 포함되어 있음.

3.4. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕으로 이루어진 7층 건물 내 제5층 제504호 외 24개 호수(총 94호)임. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 새시 창호로 시공되었으며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있음. 건물 사용승인일은 2019년 1월 17일임.

3.5. 인접 도로상태

본건 토지는 북서측, 남측, 남동측으로 공도와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 편리함.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2019년 6월 4일 접수된 산정새마을금고의 근저당권임.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입일자/사업일자: 2023-10-04

* 확정일자: 2023-10-04

* 배당신고일자: 2025-03-31

* 대항력: 없음

* 비고:

4.3. 인수되는 보증금

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원임.

4.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사 하늘 (2019-02-08)

* 근저당권: 산정새마을금고 (2019-06-04, 말소기준권리)

* 임의경매 개시결정: 산정새마을금고 (2025-03-11)

* 등기부 채권 총액: 2,217,600,000원

4.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건명세서상 지상권 개요는 기재되어 있으나, 해당 사항 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 성연면 일대는 산업단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 업무시설의 수요가 일부 존재함. "한국전력공사 서산전력지사"가 인근에 위치하여 관련 종사자들의 임대 수요를 기대할 수 있음.

5.2. 임대 현황

감정평가서 상 임대 현황은 미상으로 기재되어 있음. 이는 임대차 관계에 대한 정확한 정보 파악이 어렵다는 점을 시사함.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

정확한 편의시설 정보는 현장 확인이 필요하나, 해당 지역은 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

6.2. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보 및 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 주변에 공장이 분포하고 있어 일부 소음이나 환경적 요인이 존재할 수 있음.

7. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있음.

* 감정가 대비 높은 채권 총액(22억 원 이상)으로 인해 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있음.

* 임대차 관계에 대한 정보 부족(임대 미상)으로 인수 또는 명도 관련 불확실성이 존재할 수 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

* 일반산업단지 내 위치는 향후 지역 개발 및 환경 변화에 영향을 받을 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 성연면에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주위 환경은 보통 수준임. 건물 구조가 철근콘크리트이며 엘리베이터 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없음. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음. 다만, 채권 총액이 매우 높고 임대 현황 정보가 불확실한 점은 투자 시 유의해야 할 부분임.

9. 투자 포인트

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 및 보증금 인수 부담 없음.

* 일반산업단지 및 주거/상업시설 혼재 지역으로 잠재적 임대 수요 기대.

* 지구단위계획구역으로 향후 지역 개발 가능성 있음.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 건물의 물리적, 법적 현황에 대한 정보만을 포함하고 있어, 현재 시장 시세 및 실거래가를 직접적으로 분석하는 데는 한계가 있음. 본건의 감정가는 134,000,000원임. 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 전월세 시세, 공실률, 공단 배후 수요 등을 종합적으로 분석하여 적정 시세 범위를 파악해야 함. (예: 서산시 성연면 오사리 일대 유사 면적 오피스텔 매매가가 1억 2천만 원 ~ 1억 5천만 원 수준이라면, 본 건은 감정가 수준에서 시세가 형성되었거나 약간 하회할 가능성을 고려할 수 있음. 이는 추가적인 시세 조사가 필요함.)

10.2. 예상 입찰가 산정

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변의 유사 물건 시세, 실거래가, 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 함. 현재 파악된 감정가 134,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 경매 참여 경쟁률, 명도 가능성, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함. 본 건은 인수되는 보증금이 없어 감정가 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있으나, 적극적인 시세 조사를 통해 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함. (예: 감정가 대비 80~100% 범위에서 고려하되, 실제 시장 조사를 통해 보수적으로 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.