나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [11] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2025타경553 (11) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629에 위치한 성연에드가오피스텔 5층 514호입니다.

용도는 오피스텔이며, 감정가는 131,000,000원입니다.

토지 면적은 9.95㎡ (약 3.01평)이며, 건물 면적은 26.14㎡ (약 7.91평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 산OOOOOO입니다.

특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하여 관련 기업체 종사자들의 배후수요가 기대됩니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 서해안고속국도, 대전~당진 간 고속국도, 제2서해안고속국도 등이 인근에 있어 광역 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물로, 해당 호실은 5층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 새시 창호 등입니다. 2019년 1월 17일에 사용 승인되었습니다.

* 이용상태: 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기(E/V) 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 대지권의 목적으로, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 일반산업단지 관련 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 310,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-10-18

* 확정일자: 2023-10-18

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 는 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 권리분석 요약: 인수되는 보증금은 0원입니다. (별도의 인수되는 권리사항은 명시되지 않음)

1.3. 상권분석

서산테크노밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 주변에 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 서산테크노밸리는 300여 개의 기업 입주, 약 15만 명의 고용 유발 효과, 연간 약 3조 원의 매출이 예상되는 대규모 산업단지로, 약 9만 명 이상의 배후수요를 기대할 수 있습니다. 성연면 자체가 젊은 층 인구 유입이 많고 지속적인 인구 증가세를 보이며, 이는 산업단지 조성 및 기업 입주에 따른 것으로 분석됩니다. 이러한 산업 및 주거 복합단지의 특성상, 오피스텔 및 상가에 대한 수요가 꾸준히 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 마트 (성연농협하나로마트, GS더프레시 서산테크노점 등) 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 또한, 서산테크노밸리 내 또는 인근 지역에 주거, 상업, 문화시설이 복합적으로 개발될 예정이거나 조성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 서해안고속도로 등 주요 도로망과의 접근성이 좋아 시외 이동도 편리합니다.

* 교육: 인근에 성연초등학교(도보 약 10분), 성연중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 의료: 인근 지역의 병원 및 의원 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 기본적인 의료 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획: 해당 지역은 일반산업단지로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재합니다. 이로 인해 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 현황: 임차인 정보가 있으나, 보증금 및 차임 외의 상세 정보(예: 임대차 계약 기간, 특약 등)는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 제공된 정보 상으로는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 혐오시설: 서산시는 양대동에 위치한 자원회수시설(쓰레기 소각장)을 전망대, 슬라이드, 찜질방, 물놀이장 등을 갖춘 체험형 관광 명소로 전환하는 사업을 진행 중입니다. 해당 소각장이 본건 소재지인 오사리와 얼마나 인접해 있는지, 또는 그 영향권 안에 있는지에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하나, 일반적인 혐오시설 인근이라면 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 현재까지 검색된 정보로는 본 물건지와의 직접적인 부정적 영향은 확인되지 않았습니다.

* 불법 매립지 관련: 성연면 오사리 458-21번지에 불법 매립 관련 고발 조치가 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지와의 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 중심부에 위치한 오피스텔로, 활발하게 개발되고 있는 산업단지의 배후수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 신축급 오피스텔로서 건물 자체의 노후도는 낮으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 주변에 조성 중인 대규모 산업단지의 영향과 함께, 잠재적으로 혐오시설(자원회수시설)의 위치 및 영향권 여부에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 현재 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 개발에 따른 풍부한 배후수요: 약 9만 명 이상의 예상 배후수요로 안정적인 임대수익이 기대됩니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 속하여 시설 노후도가 낮습니다.

* 양호한 교통망: 주요 고속도로 접근성이 좋고, 시내버스 이용도 편리합니다.

* 젊은 인구 유입: 성연면의 지속적인 인구 증가와 젊은 층의 유입은 오피스텔 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 131,000,000원입니다.

관련 경매 사례를 살펴보면, 유사한 층수 및 면적의 성연에드가오피스텔 물건이 2024년 5월 7일에 4회 유찰 후 최저매각가격 31,690,000원 (감정가의 24%)에 매각된 사례가 있습니다. 이는 매우 낮은 낙찰가로, 해당 물건은 특수한 사정이 있었을 것으로 추정됩니다.

또한, 2019년 준공된 '성연 에드가 오피스텔'은 13평형(약 43㎡) 기준, 과거 분양가가 주변 시세 대비 저렴하게 책정되었다는 기사가 있습니다. 현재 시세 정보는 명확하게 확인되지 않으나, 일반적으로 신축급 오피스텔의 경우 감정가는 시세 대비 보수적으로 책정되는 경향이 있습니다.

현 시세 분석을 위한 추가적인 정보가 필요하나, 제공된 감정가와 인근 시세 추세를 고려할 때, 다음을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

* 건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

* 건축년도: 2019년

* 임차인 인수 부담: 없음

현 시점의 정확한 시세 정보는 부족하나, 서산테크노밸리 지역의 성장세와 오피스텔의 수요를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 111,350,000원 ~ 124,450,000원

이는 현 시세 및 추가 조사를 통해 변동될 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 최신 시세와 물건 상태를 재확인하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.