나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [8] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호

서산지원 2025타경553 (8)

1.1. 2. 소재지

충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층511호

1.1. 3. 용도

오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

1.1. 4. 감정가

134,000,000원

1.1. 5. 면적 정보

토지 지분: 9.95㎡ (약 3.01평)

건물 전용면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

산정새마을금고

1.1. 9. 특이사항

공동담보

1.1. 10. 주의사항

특이사항 없음

1.1. 11. 특수물건정보

공동담보

1.1. 12. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제504호 외 24개호 (총 94호). 본건은 5층 511호입니다.

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 마감 등

창호: 새시 창호 등

1.1. 13. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

1.1. 14. 건축물 정보

사용승인일: 2019.01.17.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4. 도로 접면

북서측, 남측 및 남동측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 5. 토지 이용계획 및 규제

도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(300m일부제한), 일반산업단지(2014-08-04)로 지정되어 있습니다.

1.2. 6. 주변 시설 (혐오시설 포함)

해당 물건이 위치한 충청남도 서산시 성연면 오사리 일대는 일반산업단지와 다수의 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 한국전력공사 서산전력지사가 소재하고 있으며, 성연 일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동이 활발한 환경을 나타냅니다.

현재까지 확인된 정보 및 주변 조사 결과, 직접적인 유해 또는 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 취급 시설 등)이 인접해 있다는 명확한 증거는 발견되지 않았습니다.

다만, 산업단지 인근이라는 특성상 공장 운영에 따른 소음, 진동, 대기질 등에 대한 간접적인 영향은 고려할 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 370,000원

전입일자: 2024.02.26

대항력: 없음

참고사항: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

이 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 2. 인수 권리 분석

인수되는 보증금 총액: 0원.

1.3. 3. 등기부 현황

말소기준권리: 2019.06.04. 접수된 산정새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

본 건은 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권보존 (갑1): 2019.02.08. 주식회사하늘

근저당권 (을1): 2019.06.04. 산정새마을금고 (채권액: 2,217,600,000원) - 말소기준권리

임의경매 개시결정 (갑6): 2025.03.11. 산정새마을금고 (청구금액: 1,853,241,410원) - 말소

등기부채권 총액: 2,217,600,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 임대차 현황

본건 오피스텔의 임대차 관계는 현재 파악되지 않았습니다(임대 미상).

총 임대료가 미상인 점은 잠재적 공실 또는 임대 수익률 산정에 불확실성을 남깁니다.

1.4. 2. 주변 상권

건물이 위치한 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 복합 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

인근에 한국전력공사 서산전력지사가 소재하여 관련 수요가 있을 수 있습니다.

일반산업단지와 인접해 있어 배후 수요가 예상되나, 오피스텔로서의 직접적인 상권 활성화 정도는 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의 시설

본 건물 내 및 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

자세한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근 지역 정보를 추가 확인해야 합니다.

1.5. 2. 교육 및 의료 시설

주변에 초/중/고등학교 및 병원 등 주요 교육/의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 3. 기타

주거 환경 측면에서는 오피스텔로 업무와 주거를 겸할 수 있는 장점이 있으나, 주변 공장 밀집 지역의 특성을 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임대 관련 리스크

현 임차인의 정보가 일부 누락(확정일자, 배당신고일자)되어 있어 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

총 임대료가 미상인 점은 잠재적 공실 또는 임대 수익률 산정에 불확실성을 남깁니다.

1.6. 2. 지역적 리스크

일반산업단지 및 공장 밀집 지역에 인접하여, 소음, 분진 등의 환경적 요인이 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

준주거지역이나 일반산업단지 인접 지역의 특성상 향후 개발 계획이나 도시계획 변경에 따른 영향도 고려할 수 있습니다.

1.6. 3. 건물 노후도

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 7층 건물로서 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서산시 성연면 산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 업무 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속합니다.

건물은 비교적 신축이며, 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 인수 부담이 적습니다.

임차인의 대항력은 없으나, 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

주변 환경은 산업단지 인근으로, 주거 환경과 업무 환경이 복합적으로 나타나는 특징을 보입니다.

입지조건 및 건물 상태를 종합적으로 고려할 때, 투자 가치를 판단하기 위해서는 구체적인 임대 수익률 분석과 주변 시세 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 권리관계의 명확성

말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 2. 비교적 신축 건물

2019년에 사용승인된 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상되며, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 3. 산업단지 배후 수요

인근 일반산업단지 및 기업체의 배후 수요를 잠재적으로 확보할 수 있는 입지적 장점이 있습니다.

1.8. 4. 시세 대비 경쟁력 있는 가격 기대

감정가 134,000,000원을 기준으로, 시장 상황에 따라 합리적인 수준에서 입찰할 경우 투자 수익률 확보 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

본 물건의 전용면적(26.14㎡, 약 7.91평) 및 토지 지분(9.95㎡, 약 3.01평)을 고려할 때, 유사 오피스텔의 최근 시세는 평당 약 11,000,000원 ~ 14,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가 134,000,000원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

종합적인 시세 분석 및 낙찰 가능성을 고려했을 때, 감정가 134,000,000원을 기준으로 하되, 시세 대비 합리적인 수준으로 127,000,000원 ~ 134,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 현장 답사 및 최신 시세 조사를 통해 최종 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.