나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [10] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경553 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산정새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 513호

건물명: 성연에드가오피스텔

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

총 층수: 7층 건물 중 5층

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 131,000,000원

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리에 소재하며, "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 도로

토지는 사다리형의 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류, 소로1류, 중로2류에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존은 주식회사하늘로부터 2019년 2월 8일 등기되었습니다.

말소기준권리는 2019년 6월 4일 접수된 산정새마을금고의 근저당권(채권액 2,217,600,000원)입니다.

본 경매는 2025년 3월 11일 접수된 산정새마을금고의 임의경매(채권액 1,853,241,410원)에 의한 것입니다.

등기부채권 총액은 2,217,600,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 11월 1일

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 해당 없음

3.3. 인수 보증금

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 관련 주의 문구

임차인 박 은 전입일자(사업일자)가 2023년 11월 1일이나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력은 없으나, 인수 보증금 합계가 0원이라도 권리 관계상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 성연면 일대는 한국전력공사 서산전력지사를 중심으로 공장, 산업단지, 오피스텔, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 산업단지가 인접해 있어 관련 종사자들을 대상으로 한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

본건과 유사한 면적(전용 26.14㎡)의 오피스텔 매매가는 지역별, 층별, 향별 차이가 있으나, 대략 1억 2천만 원에서 1억 5천만 원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 임대가는 보증금 500만원, 월세 40~50만원 수준에서 거래되는 사례가 있습니다. 본 건의 감정가(1억 3천1백만원)는 현 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. (자료 조사 결과, 실제 구체적인 시세 데이터는 제한적임).

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

본건은 오피스텔로서 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 의료 시설 등은 서산 시내 방향으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 조사 결과

주변에 한국전력공사 서산전력지사가 인접해 있으며, 일반산업단지가 위치해 있어 관련 시설과의 접근성이 좋습니다. 현재까지 조사된 바로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (자료 조사 결과, 특정 혐오시설은 발견되지 않음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. 이는 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미하며, 해당 물건만의 독립적인 채무 관계보다는 전체 담보물의 가치와 채무 비율을 종합적으로 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

가축사육제한구역 및 일반산업단지에 포함되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 공실 가능성

0원 보증금 및 0원 차임의 임차인이 존재하며, 임대 미상 정보가 있어 실제 공실 및 임대 수입에 대한 정확한 파악이 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 성연면의 산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 일정한 수요가 예상됩니다. 감정가는 현 시세와 유사하게 형성되어 있으나, 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획상의 제한 사항, 그리고 불명확한 임대차 관계는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 및 전력지사 인근에 위치하여 직장인 수요를 확보할 수 있습니다.

* 오피스텔 건물 자체의 관리 상태 및 신축 연도(2019년 사용승인)가 양호한 편입니다.

* 감정가가 현 시세 범위 내에서 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 조사를 종합해 볼 때, 본 건의 감정가는 131,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 특별한 유찰가 적용이 없다면 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 예상 가격을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 보수적으로는 감정가 대비 90~100% 수준인 117,900,000원 ~ 131,000,000원을 예상해 볼 수 있습니다. (구체적인 시장 조사 및 경쟁 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.