나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [2] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629번지에 위치한 성연에드가오피스텔 505호이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 134,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경553 (2)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층505호

* 토지 면적: 9.95㎡ (약 3.01평) / 토지 지분: 9.9518㎡ (약 3.01평)

* 건물 면적: 26.14㎡ (약 7.91평) / 건물 지분: 26.14㎡ (약 7.91평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 5층 505호

* 준공일: 2019년 01월 17일

* 주요 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

* 총 호수: 94호

* 건물 총 면적: 4520.8㎡

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 내에 속해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 북서측, 남측, 남동측으로 공도와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사하늘 (2019-02-08)

* 근저당: 산정새마을금고 (2019-06-04, 2,217,600,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 산정새마을금고 (2025-03-11, 1,853,241,410원, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,217,600,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이경호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-13

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부 요약에 따르면, 본 경매로 인해 말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 개발 현황

본건은 일반산업단지 내에 위치하며, 주변에 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 직주근접을 통한 임대 수요가 기대됩니다. 성연초등학교, 성연중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

현장 확인이 필요하나, 현재까지 공개된 정보상 혐오시설로 분류될 만한 대형 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 축사 또는 폐기물 처리 시설 등 잠재적 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설 지역에 속해 있어 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능합니다. 성연농협하나로마트, GS더프레시 서산테크노점 등 근거리에 위치합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 교육: 성연초등학교 (약 603m), 성연중학교 (약 1.5km)가 소재합니다.

* 의료: 서산의료원까지 차량으로 약 15분 소요됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리 분석상 인수되는 권리는 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 명도 리스크

임차인 이경호는 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 리스크

일반산업단지 인근 준주거지역의 특성상 주변 개발 계획 및 환경 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

7. 투자 포인트

* 소형 면적 오피스텔로 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 일반산업단지 및 관련 기업 종사자들을 대상으로 한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 매각 후 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서산시 성연면 오사리에 위치한 성연에드가오피스텔 505호로, 소형 오피스텔로서 투자 접근성이 용이합니다. 일반산업단지 인근이라는 입지적 이점과 현재까지 권리상 문제가 없어 비교적 안전한 투자 대상으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없으므로 명도 부담 또한 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 개발 현황과 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토하여 신중한 입찰을 결정하시기 바랍니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

최근 실거래가 정보에 따르면, 성연에드가오피스텔의 전용 26㎡ (약 7.91평) 기준 매매가는 1억 3천만원에서 1억 5천만원 선으로 형성되어 있습니다. 해당 물건의 감정가는 1억 3천 4백만원으로, 시세 범위 내에 있습니다.

현재 인수되는 보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점, 그리고 지역 개발 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 135,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.