나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [6] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경553 (6)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 산정새마을금고 (추정)

감정가: 134,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 5층 509호

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 지하 2층, 지상 7층

해당 층수: 5층

토지 면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

건물 면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

"한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사 하늘 (2019-02-08)

근저당권: 산정새마을금고 (2019-06-04, 채권 최고액 2,217,600,000원) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 산정새마을금고 (2025-03-11, 1,853,241,410원)

등기부채권 총액: 2,217,600,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 370,000원

전입/사업일자: 2023-03-02

확정일자: 2024-02-29

배당신고일자: 2025-05-22

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인 최 는 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원은 배당 절차를 통해 변제될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 토지에 건축된 집합건물입니다.

주변은 공업 시설, 주거 시설, 상업 시설 등이 혼재되어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

토지이용계획상 일반산업단지 구역으로 지정되어 있어 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세

현재 시세는 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔이 약 1억 2천만 원에서 1억 5천만 원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

이는 감정가 1억 3천 4백만 원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 대중교통을 통해 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 공업 시설 및 물류 창고 등이 혼재되어 있습니다.

이는 소음, 분진 등 환경적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등은 제한됩니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 총 채권액(2,217,600,000원)이 감정가(134,000,000원) 대비 현저히 높아, 경매가 원활히 진행되더라도 채권 일부가 회수되지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건: 본건 외 다른 담보물이 존재하므로, 해당 물건의 경매 결과 및 채권자의 변제 우선순위에 따라 영향받을 수 있습니다.

지역 개발 변동성: 일반산업단지 지정 등 지역 개발은 긍정적 요인이지만, 개발 계획의 변경이나 속도에 따라 부동산 가치의 변동성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 성연면에 위치한 오피스텔로, 권리관계가 명확하고 인수되는 임차인 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

주변의 개발 가능성과 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 높은 채권 총액과 공동담보라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 특별한 인수 부담이 없습니다.

배후 수요: 인근 산업단지 종사자 등을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

개발 잠재력: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

합리적 감정가: 주변 시세와 유사한 수준의 감정가로 투자 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

주변 시세: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

인수되는 권리 (임차인 보증금): 0원

본건은 권리 분석상 인수 부담이 없고 주변 시세와 감정가가 유사합니다.

안정적인 임대 수익과 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 상승분을 반영한 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.