나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [7] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 서산지원 2025타경553 (7) 사건번호로 진행되는 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629번지 성연에드가오피스텔 5층 510호에 대한 정보를 담고 있습니다. 본 건은 오피스텔 용도로 사용 중이며, 감정가는 134,000,000원입니다. 토지 면적은 9.95㎡ (약 3.01평), 건물 면적은 26.14㎡ (약 7.91평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 산정새마을금고입니다. 공동담보 물건이며, 임대 내역은 현재 미상입니다. 건물의 총 층수는 7층이며, 본 호수는 5층에 위치합니다. 건물의 사용승인일은 2019년 1월 17일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 토지 형상은 사다리형의 평지이며, 북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로, 소로, 중로 등의 도로에 접해 있고, 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 6월 4일 접수된 산정새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 임의경매는 2025년 3월 11일 산정새마을금고에 의해 신청되었습니다(갑4). 등기부채권 총액은 2,217,600,000원입니다.

임차인 현황으로는 JINJITIAN(김기천)이 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 370,000원에 2024년 3월 18일 전입(사업일자) 및 2025년 5월 30일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자도 2025년 5월 30일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

분석 결과, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성연면 오사리 일대는 서산테크노밸리 일반산업단지와 인접해 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다. 주변에는 한국전력공사 서산전력지사를 비롯해 공장, 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다. 일반산업단지가 위치하고 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 보이며, 이는 향후 오피스텔의 임대 수요로 이어질 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 오피스텔은 철근콘크리트구조로 건축되었으며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에는 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전체 임대 현황 미상: 현재 임차인 외 다른 임차인 정보나 공실 여부가 명확하지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 경매에 나온 물건이므로, 채무 관계가 복잡할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 산업단지 인근 지역 특성: 공장 등이 밀집한 지역의 특성상, 주거 환경의 일관성이나 소음, 환경 문제 등이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

사건번호 서산지원 2025타경553 (7)에 해당하는 본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629번지 성연에드가오피스텔 5층 510호입니다. 감정가는 134,000,000원이며, 전용면적 26.14㎡(약 7.91평)의 오피스텔입니다. 입지적으로는 산업단지 인근에 위치하여 잠재적 배후수요가 존재하며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 전체 임대 내역이 미상인 점은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 인수할 권리가 없어 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 산업단지 배후수요: 서산테크노밸리 일반산업단지 근처에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 합리적 입찰 전략: 감정가와 주변 시세를 면밀히 분석하여 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

부동산 정보에 따르면 '성연에드가오피스텔'은 2019년 준공되었으며, 분양 당시 주변 시세 대비 저렴하게 책정되었고 임대 보장 제도가 도입된 바 있습니다. 현재 시세 정보는 공개된 실거래가 자료에서 직접적으로 확인하기 어렵지만, 해당 지역의 산업단지 배후수요를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세 변동 가능성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 본건의 가치, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황을 보며 유연하게 입찰가를 조정하는 전략을 추천합니다.

[본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.