나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [9] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경553 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산정새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 512호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

토지지분: 9.9518㎡ (약 3.01평)

건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

건물지분: 26.14㎡ (약 7.91평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 134,000,000원

1.3. 건축물 정보

건물명: 성연에드가오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 7층 건물 내 5층 512호

사용승인일: 2019년 01월 17일

총 호수: 94호

연면적: 4520.8㎡

건폐율: 59.02%

용적률: 345.89%

1.4. 토지 이용 계획

용도지역: 도시지역, 준주거지역

지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 중로2류 접합

가축사육제한구역, 일반산업단지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

건물의 북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 주변 시설

인근에 마사지 업소 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 과거 불법 매립지 관련 이슈가 있었으나, 원상회복 명령 불이행에 대한 고발 조치가 있었던 지역입니다. 최근에는 혐오시설로 인식될 수 있는 소각장(자원회수시설)이 체험형 관광 시설로 탈바꿈하여 전망대, 슬라이드, 찜질방, 물놀이장 등을 갖춘 복합 문화 공간으로 운영되고 있습니다. 이러한 시설은 지역의 랜드마크로 기능할 수 있으나, 개인에 따라 민감하게 받아들여질 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2019년 06월 04일에 접수된 산정새마을금고의 근저당권(채권금액 2,217,600,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,217,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유창현

보증금: 10,000,000원

차임: 370,000원

전입일자(사업일자): 2024년 10월 17일

확정일자: 2023년 12월 15일

배당신고일자: 2025년 04월 25일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 특이사항

말소기준권리보다 늦게 등기된 임의경매 개시결정(채권자: 산정새마을금고, 채권금액 1,853,241,410원)이 존재하며, 이는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 성연면 오사리 지역은 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 지역입니다. 일반산업단지와 인접해 있어 관련 종사자 및 근린 생활 시설 이용 인구의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 건물 용도

건물은 업무시설 및 제1종 근린생활시설로 사용되고 있으며, 오피스텔 용도로 활용 중입니다. 이는 단기 체류 업무 수요 및 소규모 사업장 임대 수요를 충족시킬 수 있는 조건입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 불확실성

현재 임차인의 정보가 있으나, 임대 미상이라는 점은 추후 공실 발생 시 임대 수준을 예측하기 어렵게 하는 요인입니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 2,217,600,000원으로 감정가 대비 현저히 높아, 낙찰가율에 따라 채권자의 손실이 클 수 있으며 이는 경매 시장의 변동성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 관련 우려

과거 불법 매립지 이슈가 있었던 지역이며, 최근 체험형 관광 시설로 변모한 소각장이 인근에 위치하고 있습니다. 이는 지역 이미지에 긍정적 영향을 줄 수도 있으나, 일부 거주자나 방문객에게는 부정적인 인식을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획 제한

대로, 중로, 소로 등 다양한 도로에 접해 있으나, 지구단위계획구역 및 일반산업단지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 성연에드가오피스텔 5층 512호로, 일반산업단지 인근에 위치하여 업무 시설 및 근린생활시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다. 대항력 없는 임차인이 있어 보증금 인수 부담은 없으나, 높은 채무 총액과 임대 현황의 불확실성, 그리고 인근의 소각장 시설 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 일반산업단지 인근에 위치하여 업무 및 상업 시설로서의 배후 수요가 기대됩니다.

* 건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 현 시세 및 유사 물건의 거래 사례가 제공되지 않아 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

일반적으로 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

* 감정가: 134,000,000원

* 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 사례 및 현재 시세 파악

* 예상 임대료를 통한 수익률 분석 (현재 임차인의 차임 370,000원/월은 연 4,440,000원으로, 감정가 대비 약 3.31%의 낮은 수익률을 보입니다. 실제 시장 임대료는 다를 수 있습니다.)

* 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(높은 채무, 입지 조건, 주변 시설 등)에 대한 가치 평가

* 경매 시장 동향 및 경쟁 구도

따라서, 현 시세 및 임대 시장 조사를 바탕으로 보수적인 접근 방식과 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.