나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [5] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2025타경553 (5)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층508호 (새주소: 충청남도 서산시 성연3로 123)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 134,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산정새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

토지지분: 9.9518㎡ (약 3.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 26.14㎡ (약 7.91평)

건물지분: 26.14㎡ (약 7.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물명: 성연에드가오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제508호

총층수: 지하 2층, 지상 7층

사용승인일: 2019년 01월 17일

건물 총면적: 4520.8㎡ (약 1367.9평)

토지 총면적: 1027.6㎡ (약 310.9평)

호수: 총 94호

1.4. 기타 정보

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

임대 미상 (단, 임차인 현황 참고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 복합적인 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 06월 04일 접수된 산정새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재까지 확인된 정보로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김재석 (김 )

보증금: 10,000,000원

차임: 370,000원

전입일자(사업자등록일자): 2022년 12월 09일

확정일자: 2025년 04월 03일

배당신고일자: 2025년 04월 03일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

(임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

오피스텔 및 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역으로, 산업단지 배후 및 지역 내 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 한국전력공사 서산전력지사가 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

오피스텔로서 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 주거 기능과 업무 기능이 함께 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

해당 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 묶여 경매 진행되는 경우입니다. 이는 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 주변 공장 인접

건축물평가요약서에 따르면 주변에 공장이 소재하는 지역으로, 이로 인한 소음, 악취 등의 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. (외부 지도 서비스 검색 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 성연면에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 3천 4백만 원입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 인수 부담이 없는 점이 장점입니다. 공동담보 물건이라는 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 다만, 주변에 공장이 소재하는 지역 특성상 환경적 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 산업단지 인근 입지: 주변 산업단지 및 관련 업종 종사자들을 배후 수요로 고려할 수 있습니다.

* 신축 오피스텔: 비교적 최근에 건축된 오피스텔로 시설 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원이며, 인수되는 임대 보증금은 0원입니다.

주변 오피스텔 시세 및 동일 건물 실거래가, 현 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 100% 수준에서 입찰이 고려될 수 있습니다.

따라서, 약 93,800,000원 ~ 134,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (정확한 시세 조사를 통한 최종 입찰가 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.