나이스옥션 법원경매 서산 2025타경852 [3] 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 '충남서산소방서' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 관공서 등으로 이루어진 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물중 제201호외 2개호로서 외벽 : 스톤코트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 3층302호에 위치한 다세대주택으로, 서산지원 2025타경852 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 대상입니다. 감정가는 118,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경852 (3)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 20.39㎡ (약 6.17평)

토지지분: 20.3878㎡ (약 6.17평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.56㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 '충남서산소방서' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 관공서 등으로 이루어진 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 28일 접수된 전주복지신용협동조합의 근저당권 (10,000,000원)입니다. 이는 경매 신청 채권자인 전주혁신신용협동조합의 임의경매개시결정(2025타경852)보다 선순위입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 따라서 지상권 등 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 또한, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 임대차 관계가 등기되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건은 2020년에 준공된 건물 내 다세대주택으로, 전용면적 약 8.94평입니다. 감정가는 118,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월: 70.44㎡ (약 21.31평) 201,000,000원 (약 943만원/평)

* 2025년 6월: 51.24㎡ (약 15.50평) 186,000,000원 (약 1,200만원/평)

* 2026년 6월: 58.74㎡ (약 17.77평) 95,790,000원 (약 539만원/평)

2026년 6월 거래 사례는 직전 거래 대비 현저히 낮은 가격으로, 시장 변동성이 존재할 수 있습니다. 2025년 6월 거래 가격(약 1,200만원/평)과 감정가(약 1,320만원/평)를 기준으로 볼 때, 본 물건의 규모(약 8.94평)를 감안하면 시세는 약 1억 7백만원에서 1억 1천 8백만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본건 인근에는 충남서산소방서를 비롯하여 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서 등이 위치하고 있습니다. 서산시청, 서산문화회관, 서산의료원 등 공공 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 이마트 에브리데이와 같은 마트와 각종 금융기관 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상으로 인한 미등기 임차인 존재 가능성.

* 2026년 6월 거래 사례의 급격한 가격 하락으로 인한 시장 불확실성.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 여부가 간접적인 영향을 줄 수 있음.

7. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 상태 양호.

* 서산시 주거 밀집 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 이용 용이.

* 감정가 및 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

8. 종합 의견

본 물건은 서산시 예천동의 잘 갖춰진 주거 지역에 위치한 신축 다세대주택입니다. 교통 및 생활 인프라가 우수하며, 소형 주거 공간으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 최근 시세 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 110,000,000원으로 산정합니다. 이는 2025년 6월 실거래가(약 1억 7백만원)를 상회하며 감정가(1억 1천 8백만원) 범위 내에서, 낙찰 가능성을 높이는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.