나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50358 [1] 충청남도 서산시 장동 425-69 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 장동 소재 "장2통마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전,
답 등의 농경지, 농가주택, 공장, 자연림 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 "도로 등"으로 이용중임.
기호(3) : 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 "건부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 본건이 현황 도로임
기호(3) :본건 북서측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반공업지역(2012-12-21), 지구단위계획구역(2020-01-23)(서산남부일
반산업단지), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(해발고도57미터미만위임)<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장
소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 일반산업단지(서산남부일반산업단지)<산업입지 및 개
발에 관한 법률>

기호(2) : 도시지역, 일반공업지역(2012-12-21), 지구단위계획구역(2020-01-23)(서산남부일
반산업단지), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(해발고도57미터미만위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한
법률>, 일반산업단지(서산남부일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

기호(3) : 도시지역, 일반공업지역(2012-12-21), 지구단위계획구역(2020-01-23)(서산남부일
반산업단지), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(해발고도57미터미만위임)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소
음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 일반산업단지(서산남부일반산업단지)<산업입지 및 개발
에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 위지상에 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건 기호(1,3)토지는 도시계획시설상 "중로2류(폭15m-20m)"에 저촉됨

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 판넬 마감 등
바닥 : 방수 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현황 "창고, 사무실, 탕비실, 대표실, 화장실" 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비가 소재함.

부합물 및 종물

기호(3) 위지상에 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

"일반건축물대장"상 용도는 공장으로 등재되어 있으나 현황 "창고, 사무실 등"으로 이용중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3 지상 제시외 건물 및 제시외 수목 (감정평가서상 ㉠~㉣) 매각 포함.
- 목록1 지상 평가외 컨테이너와 목록3 지상 평가외 목조차양, 이동식정자, 이동식창고, 철제펜스는 매각 제외(감정평가서 참조).
- 목록1,3 토지는 도시계획시설상 "중로2류(폭15m~20m)"에 저촉.
- 목록4 공부상 1층이나 일부 복층이고, 공부상 '공장'이나 현황 '창고, 사무실 등'으로 이용중.
- 유치권신고인 김현주(상호 에스건설)로부터 공사대금채권 307,868,000원을 위하여 서산시 장동 425-71 외 1 부동산에 대하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 그는 경매개시결정에 따른 기입등기 이후에 점유를 개시하여 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권배제 신청서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경50358 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 장동 425-69

* 용도: 공장 (현황: 창고, 사무실 등)

* 감정가: 947,750,400원

* 토지면적: 3,105.00㎡ (약 939.26평)

* 건물면적: 529.20㎡ (약 160.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 서산시 장동 소재 "장2통마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 농가주택, 공장, 자연림 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 인접 도로상태:

* 기호(1,2) 토지: 현황 도로로 이용 중.

* 기호(3) 토지: 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(서산남부일반산업단지).

* 중로2류(폭 15m~20m) 저촉 (목록1, 3 토지).

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 28일 중소기업은행 근저당권 (을7, 을3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 유치권: 유치권 신고인 김현주(에스건설)로부터 공사대금채권 307,868,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부 불분명하며 경매 신청 채권자는 기입등기 이후 점유 개시로 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출함. 따라서 유치권 성립 가능성은 낮으나, 잠재적 리스크로 고려해야 함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전 및 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등기. 말소기준권리 이후 모든 등기는 매각으로 소멸 예정.

* 건물 등기부: 소유권 보존, 소유권 이전 및 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등기. 말소기준권리 이후 모든 등기는 매각으로 소멸 예정.

* 특이사항: 공동담보로 진행.

1.3. 상권분석

이 정보로는 상세한 상권분석이 어렵습니다. 주변에 공장, 농경지, 농가주택 등이 산재해 있어 산업단지 내 상업시설보다는 산업 시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

이 물건은 공장 용도로, 주거용 생활정보와는 거리가 있습니다. 주변의 편의시설, 학교 등은 공장 운영에 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 성립 여부는 불분명하나, 신고된 유치권이 실제 성립될 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 경매 신청 채권자의 유치권 배제 신청서 제출로 가능성은 낮아 보입니다.

* 도시계획시설 저촉: 목록1,3 토지가 "중로2류(폭 15m~20m)"에 저촉되어 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 현황 용도와의 차이: 공부상 '공장'이나 현황 '창고, 사무실 등'으로 이용 중이며, 목록4 건물은 일부 복층으로 이용. 건축법 등 관련 법규 위반 여부 확인 필요.

* 제시외 건물 및 수목: 일부 제시외 건물 및 수목은 매각에 포함되나, 컨테이너, 목조차양, 이동식정자, 이동식창고, 철제펜스 등은 매각 제외되어 현황과 공부상 차이가 발생할 수 있습니다.

* 군사시설 및 소음 영향: 비행안전제6구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 해당 지역의 규제 및 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 장동에 위치한 공장 용지의 경매 물건입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 감정가는 약 9.47억 원입니다. 주위는 농경지, 농가주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 서산남부일반산업단지 구역에 포함되어 있습니다. 교통은 보통 수준이며, 도로 접근성은 양호합니다. 권리 관계상 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 유치권 신고가 있어 성립 여부 확인이 필요하며, 도시계획시설 저촉, 공부상 용도와 현황의 차이, 군사시설 관련 제한 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 입지: 서산남부일반산업단지 내에 위치하여 관련 산업 종사자들에게는 잠재적인 임대 또는 매입 수요가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 명도 및 관리가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 추가 면적: 제시외 건물 및 수목 일부가 매각에 포함되어 있어, 현황 이용 가치가 증대될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점의 시세, 법원 경매 시세 동향, 본 물건의 개별적인 장단점, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

추가 조사 필요 사항:

* 유치권 성립 여부 상세 조사.

* 공부상 용도와 현황 용도 간 위반 건축물 여부 및 이행강제금 부과 가능성 확인.

* 중로2류 저촉에 따른 향후 개발 제한 사항 확인.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 비교 분석.

* 토지 및 건물 가치 평가 재검토 (감정가 대비).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.