나이스옥션 법원경매 서산 2025타경852 [2] 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 '충남서산소방서' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 관공서 등으로 이루어진 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물중 제201호외 2개호로서 외벽 : 스톤코트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경852 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 전주혁신신용협동조합 (말소기준 권리: 근저당권, 접수일자 2020-10-28, 채권최고액 357,668,698원)

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 2층 203호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호

건축물 사용승인일: 2020년 6월 15일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 191,000,000원

토지 면적: 36.45㎡ (약 11.03평)

건물 면적: 52.85㎡ (약 15.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 예천동에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 관공서 등으로 이루어진 주택지대입니다. 북동측 인근에 '충남서산소방서'가 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권 보존: 김금자 (접수일자 2020-05-13)

* 신탁: 신영부동산신탁 주식회사 (접수일자 2020-10-28)

* 근저당권: 전주복지신용협동조합 (접수일자 2020-10-28, 채권금액 10,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 전주혁신신용협동조합 (접수일자 2020-10-28, 채권금액 10,000,000원) - *이는 말소기준권리가 아니며, 사건의 채권자인 전주혁신신용협동조합과는 별도로 확인될 수 있습니다.*

* 임의경매개시결정: 대전지방법원 서산지원 (사건번호 2025타경852, 접수일자 2025-09-30, 채권금액 357,668,698원)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 주소지(예천동 494번지) 내 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월: 전용면적 70.44㎡, 2층, 20,100만원

* 2025년 6월: 전용면적 51.24㎡, 3층, 18,600만원

* 2026년 6월: 전용면적 58.74㎡, 2층, 9,579만원

4.2. 시세 분석

제공된 거래 사례 중 2026년 6월 거래(9,579만원)는 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 특이사항이 있을 가능성이 높습니다. 이를 제외한 두 건의 거래 사례(20,100만원, 18,600만원)와 감정가(19,100만원)를 고려할 때, 본건(52.85㎡)의 시장 가치는 약 1억 6천만원에서 1억 9천만원 사이로 추정됩니다. 다만, 개별 거래의 면적 차이와 시점별 시장 변동성을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등으로 되어 있습니다. 창호는 샷시창호이며, 일반적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리 (지상권)

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 토지에 대한 별도의 권리 관계가 존재하며, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 수 있음을 의미합니다. 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 지료 등)에 따라 재산권 행사에 제약이 따르거나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어 현재 점유 상태 및 실제 임대차 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 특이 사항 (공동담보)

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 경매 취하나 예상치 못한 권리 관계 변동 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 예천동 소재의 다세대주택으로, 적정 수준의 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 그러나 등기부등본 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 지상권의 상세 내용 확인 없이는 낙찰 후 예상치 못한 큰 손실을 볼 수 있어, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서산시 예천동의 주거지 내 위치

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가

* 건물 연면적 대비 적정 면적 보유

9. 예상 입찰가

본건은 '지상권'이라는 매우 중요한 인수 부담이 존재하는 물건입니다. 이러한 권리 관계의 불확실성은 낙찰가의 하락 요인으로 작용합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점도 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

감정가 191,000,000원과 최근 거래 사례, 그리고 중대한 권리 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

보증금 인수 부담이 0원임을 감안하더라도, 지상권의 영향으로 인해 시세보다 현저히 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

상기 리스크를 충분히 감안한 최적의 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 특히, 지상권에 대한 법률적 검토 및 이해 관계자 조사를 통해 인수 부담의 정확한 내용을 파악한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.