나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6088 [1] 경기도 여주시 흥천면 효지리 390-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 효지리 소재 "흥천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3)은 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리 및 부정형 토지로서, 기준시점 현재 일련번호(1)은 "주상용 건부지", 일련번호(3)은 "주거나지" 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1)은 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며, 일련번호(3)은 지적도상 맹지이나, 일련번호(1)을 통하여 진·출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) :계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 성장관리계획구역(주거형), 제2종지구
단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역), 상대
보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전
특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)임.

- 일련번호(3) :계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 성장관리계획구역(주거형), 제2종지구
단위계획구역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한
지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)
(특별대책지역 1권역)임.

제시목록 외의 물건

㉠ : 판넬조 차양 약 1.5㎥

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상3층
외벽 : 페인팅 및 타일붙임 등 마감
내벽 : 인테리어, 페인팅 및 타일붙임 등 마감
바닥 : 타일붙임 등 마감
창호 : 페어글래스창호 및 하이새시 창호임.

세멘벽돌조 스라브지붕 1층 건물
외벽: 페인팅 등 마감
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 3층 건물은
지층 : 근린생활시설
1층 : 근린생활시설
2층 : 근린생활시설
3층 : 주택
세멘벽돌조 스라브지붕 1층 건물은 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비가 되어 있으며, 주택부분은 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 차양(감정서상 ㉠) 포함
- 목록2 중 시멘트벽돌조 스랄브지붕 단층건물 48.64㎡는 인접 타인토지 일부 지상에 소재하는 것으로 추정(감정서참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6088 (1)

소재지: 경기도 여주시 흥천면 효지리 390-3 (도로명: 경기도 여주시 효자로 161)

용도: 근린주택 (건물 용도: 제1종근린생활시설, 주택)

감정가: 395,414,300원

토지면적: 314.00㎡ (약 95.01평)

건물면적: 596.89㎡ (약 180.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 여주시 흥천면 효지리 소재 "흥천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

토지 형태 및 이용상태: 일련번호(1,3) 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리 및 부정형 토지로서, 기준시점 현재 일련번호(1)은 "주상용 건부지", 일련번호(3)은 "주거나지" 상태임.

인접 도로상태: 일련번호(1)은 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며, 일련번호(3)은 지적도상 맹지이나, 일련번호(1)을 통하여 진·출입이 가능함.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 8일 접수된 김지안 외 1명 명의의 근저당권(180,000,000원)임.

* 이후 접수된 권리(이경희 근저당, 김지안 임의경매)는 말소될 예정임.

* 전체 등기부채권 총액은 305,000,000원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 제공된 등기부 요약에는 지상권이 등기되어 있지 않아 현재로서는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 현장 조사를 통한 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 어진수: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 조근한: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

* 천광식: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, "흥천초등학교" 인근으로 지역 생활권 내에 있음.

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 성장관리계획구역(주거형), 제2종지구단위계획구역 등에 해당하여 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있음.

주변 시세는 단독주택, 전원주택 부지 등이 다양한 가격대에 형성되어 있으며, 본 건과 유사한 규모 및 용도의 물건 거래 사례를 다수 확인할 수 있음.

인근 개발 계획 및 지역 활성화 노력은 여주시의 전반적인 도시 관리 계획을 통해 파악할 수 있으나, 본 건의 직접적인 수혜 범위를 특정하기는 어려움.

1.4. 생활정보

교육시설: 흥천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

편의시설: 현재로서는 구체적인 편의시설 정보가 부족하나, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

건물 일부 침범: 목록 2 중 세멘벽돌조 단층 건물(48.64㎡)이 인접 타인 토지 일부 지상에 소재하는 것으로 추정됨. 이는 향후 법적 분쟁 또는 토지 사용에 제약을 야기할 수 있는 주요 리스크임.

임대차 현황 미상: 임차인들의 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음 (특히 보증금/차임이 0원인 경우). 임대차 정보가 완전히 파악되지 않아 예상치 못한 명도 또는 공실 위험이 존재할 수 있음.

제시외 물건: 제시외 차양(약 1.5㎡)이 포함 매각되나, 이는 미미한 수준임.

토지 이용 계획의 복합성: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 제2종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉) 등 다양한 용도지역 및 구역에 속해 있어, 향후 건축 또는 개발 시 해당 지역별 규제 확인이 필수적임. 특히 중로3류 저촉 사항은 건축 가능 면적이나 용도에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여주시 흥천면에 위치한 근린주택으로, 흥천초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 상업 기능을 겸비할 잠재력을 가지고 있습니다. 토지이용계획상 개발진흥지구 등에 포함되어 지역 발전 가능성도 엿보입니다.

다만, 건물 일부가 인접 토지를 침범하고 있을 가능성이 있어 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대차 관계의 세부 사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

흥천초등학교 인근의 입지로 주거 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

근린생활시설 및 주택으로 복합적인 활용이 가능하며, 지역 개발 가능성이 있는 용도 지역에 속해 있습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 395,414,300원입니다.

등기부상 총 채무액은 305,000,000원이며, 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

본 물건의 가장 큰 리스크인 인접 토지 침범 가능성 및 임대차 현황 미상 등을 고려할 때, 감정가 수준에서의 낙찰은 신중해야 합니다.

일반적인 경매 낙찰가율(여주시 평균 60~80%대) 및 본 건의 특수성을 감안하여, 감정가의 65% ~ 75% 수준인 약 2억 6천만 원 ~ 3억 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 투자 성향 및 추가 정보 확인 여부에 따라 달라질 수 있으며, 면밀한 현장 조사를 통한 리스크 검토 후 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.