나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36454 [1] 경기도 이천시 모가면 진가리 507 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2024.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 모가면 진가리 소재 "진가초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 단독주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 제조업소, 소매점 및 사무실 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10미터 및 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진가초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.


-기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진가초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 도로구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(2) 철근콘크리트구조 판넬지붕 1층 건으로서
외벽: 강화유리, 몰탈 위 페인팅 및 판넬붙임 마감 등
내벽: 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 창호 등임.

-기호(3) 철근콘크리트구조(기존부분), 경량철골구조(증축부분), 판넬지붕 1층 건으로서
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 판넬붙임 마감 등
내벽: 내부 인테리어 마감 등
창호: 하이새시 창호 등임

이용상태

기호(2)는 제조업소 및 소매점으로, 기호(3)은 사무실 및 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

본건 기호(2, 3)는 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

대상물건에는 부합물 및 종물(기호㉠-㉣)이 소재함. (후첨 건물개황도 참조)

공부와의 차이

-본건 건물 기호(3)은 등기사항전부증명서상 "경량철골구조"로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 "철근콘크리트구조(기존부분), 경량철골구조(증축부분)"으로 등재되어 있는 바, 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 보일러실(감정서상 ㉢) 매각 포함
- 제시외 비닐하우스, 창고 등 (감정서상 ㉠,㉡,㉣) 매각 제외
- 고압송풍기 5대 매각 제외
- 목록2 제조업 및 소매업으로, 목록3 사무실 및 창고등으로 이용중임
-목록2,3 부동산표시 부분에서 등기부와 건출물대장 기재 일부 차이 있으나 현황과 일치하므로 건축물대장 기준으로 평가(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경36454 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

물건소재지: 경기도 이천시 모가면 진가리 507

1.2. 물건 현황

용도: 근린시설

감정가: 773,142,000원

토지면적: 2416.00㎡ (약 730.94평)

건물면적: 528.00㎡ (약 159.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 이천시 모가면 진가리 소재 "진가초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 바, 전반적인 교통 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 동측으로 노폭 약 10미터 및 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 농림지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역 (일부 및 전부 제한 지역)

* 상대보호구역 (진가초등학교)

* 비행안전제5구역 (지원)

* 농업진흥구역

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 2월 18일자 중소기업은행 근저당 (을16)

총 등기부채권액: 2,508,648,794원

등기부상 주요 권리 내역: 소유권 이전(권혁관, 김미경, 주식회사세종푸드), 근저당(중소기업은행, 박준기, 농업회사법인무돌팜주식회사), 가압류(서울보증보험, 농협중앙회, 농협은행, 농림수산업자신용보증기금, 경기신용보증재단, 서울보증보험), 임의경매(중소기업은행), 가압류(중소벤처기업진흥공단), 압류(이천시).

상기 기재된 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 임의경매 개시 결정으로 인한 진행 건입니다.

3.1. 2. 건물 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 2월 18일자 중소기업은행 근저당 (을9)

총 등기부채권액: 2,508,648,794원

등기부상 주요 권리 내역: 소유권 보존/이전(권혁관, 김미경, 주식회사세종푸드), 근저당(중소기업은행, 박준기, 농업회사법인무돌팜주식회사), 가압류(서울보증보험, 농협중앙회, 농협은행, 농림수산업자신용보증기금, 경기신용보증재단, 서울보증보험), 임의경매(중소기업은행), 가압류(중소벤처기업진흥공단), 압류(이천시).

상기 기재된 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 임의경매 개시 결정으로 인한 진행 건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김동규: 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024-02-01, 대항력 없음.

* 김중권: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-09, 대항력 없음.

* 전순재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-16, 대항력 없음.

* 주식회사동성푸드: 보증금 50,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업자등록일 2022-01-18, 대항력 있음.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2022년 2월 18일자 중소기업은행의 근저당(을16/을9)이며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 주식회사동성푸드 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석되어, 해당 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. (단, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰 시 실제 인수 의무는 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본건 토지는 현재 제조업소, 소매점, 사무실 및 창고 등의 부지로 이용되고 있습니다. 건물은 총 2개 동으로, 각 동은 제2종 근린생활시설로 분류됩니다.

건물(2) (396㎡): 철근콘크리트구조, 제조업소 및 소매점 용도.

건물(3) (132㎡): 철근콘크리트구조(기존)/경량철골구조(증축), 사무실 및 창고 용도.

4.2. 주변 지역 특성

본건 주변은 농경지가 넓게 분포하는 가운데, 개별 공장, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 근린시설로서의 잠재력은 있으나, 농림지역 및 자연보전권역 등 개발 제한이 있어 일반적인 상업지역과는 다른 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 시설

본건 인근에는 진가초등학교가 위치하고 있어 교육 접근성이 있습니다. 주변 지역의 편의시설은 대규모 상업 시설보다는 지역 단위의 소규모 상가 및 주민 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서 작성 시점을 기준으로 현장 주변에서 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 배출 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역 특성상 개발 제한 구역 및 농림지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 및 환경 변화를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지가 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 농업진흥구역, 자연보전권역 등 다수의 법적 제한에 묶여 있어 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따릅니다.

6.2. 공부와의 차이 (건축물대장 등)

건물(3)의 경우, 등기부상에는 '경량철골구조'로 기재되어 있으나, 건축물대장상에는 '철근콘크리트구조(기존), 경량철골구조(증축)'로 기재되어 있어 구조 표기에 일부 차이가 있습니다. 감정평가 시에는 현황과 일치하는 건축물대장을 기준으로 평가되었음을 참고해야 합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 관련

주식회사동성푸드 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 50,000,000원이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있더라도, 해당 금액은 낙찰자가 부담해야 할 위험 요소로 간주되어야 하며, 실제 인수 여부는 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 제시외 물건 관련

감정평가서상 제시외 물건 중 보일러실(㉢)은 매각에 포함되나, 비닐하우스, 창고 등(㉠,㉡,㉣) 및 고압송풍기 5대는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 이를 명확히 구분해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 모가면의 근린생활시설로, 제조업, 소매업, 사무실, 창고 등으로 이용 가능한 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 주변 개발 제한 및 다수의 법적 규제가 존재하나, 차량 접근성이 양호하고 기본적인 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 등기부채권액, 다양한 법적 제한 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 일괄 활용 가능성

* 제2종 근린생활시설로서의 사업 용도 활용 잠재력

* 차량 접근성이 양호하고 기본적인 도로망이 갖추어진 입지

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되며, 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 감정가 773,142,000원을 기준으로, 시장 상황, 물건의 현 상태, 유사 물건 시세, 낙찰 가능 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현 시점에서는 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준인 약 618,400,000원 ~ 695,800,000원을 초기 검토 범위로 설정할 수 있으나, 이는 현장 방문, 권리관계 재확인, 주변 시세 조사 등을 거친 후 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.