나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42022 [1] 경기도 양평군 양서면 복포리 48-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 복포리 소재 <복포2리 마을회관> 북동측 인근에 위치하고,
주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 바, 운행횟수 및 배차간격 등으로 보아 주변의 제반 대중교통 사정 등은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 인접필지 및 인접도로 대비 남동측으로 완경사진 토지를 축대를 이용하여 평탄하게 조성한 부정형의 2필 일단의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.
본건 기호(3)은 인접필지 및 인접도로 대비 완경사지 부정형의 토지로서, 공부상 지목은 임야이나, 현황 "도로"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,2)는 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로(기호(3)포함)와 접하며, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 남서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역(계획관리지역) 접도구역(국도6호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,

기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역) 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 일반철골구조 철골구조지붕 지상1층
외벽 : 철제 및 알루미늄복합판넬 마감,
내벽 : 샌드위치판넬 마감,
창호 : 알루미늄 단창호임.

기호(5) : 경량철골구조 경량철골구조지붕 지상1층
외벽 : 판넬 및 드라이비트 마감,
내벽 : 페인트 및 내부인테리어 마감
창호 : 알루미늄 단창호임.

기호(6) : 일반목구조 목구조지붕 2층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

기호(4) : 공장 등으로 이용 중임.

기호(5) : 근린생활시설(상호명 : 정원용품, 정우벽난로)로 이용 중임.

기호(6) : 단독주택으로 이용 중임.
(1층 - 방1, 거실 및 주방, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등, 2층 - 방3, 거실, 화장실, 베란다 등)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생·급배수 설비, 기타설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 공장, 창고 등(감정서상 ㉠,㉡,㉦) 매각 포함
- 제시외 컨테이너, 견사, 창고 등 (감정서상 ㉢,㉣,㉤,㉥) 매각 제외
- 목록3 공부상 임야이나 현황 도로
- 목록 5,6 나무데크 건물포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경42022 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 양서면 복포리 48-5

* 용도: 단독주택 (단, 실제 이용 현황은 단독주택, 공장, 근린생활시설 복합)

* 감정가: 4,089,161,580원

* 토지면적: 3170.00㎡ (약 959.03평)

* 건물면적: 798.26㎡ (약 241.47평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이엘에셋대부 (이OOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 제시외 공장, 창고 등(감정서상 ㉠,㉡,㉦) 매각 포함.

* 제시외 컨테이너, 견사, 창고 등 (감정서상 ㉢,㉣,㉤,㉥) 매각 제외.

* 목록3 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중.

* 목록 5, 6에 포함된 나무데크 건물 평가 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 양서면 복포리 소재 <복포2리 마을회관> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호 (1,2): 인접 필지 및 도로 대비 남동측으로 완경사진 토지를 축대를 이용하여 평탄하게 조성한 부정형의 2필 일단의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 기호 (3): 인접 필지 및 도로 대비 완경사지 부정형의 토지로서, 공부상 지목은 임야이나 현황 "도로"로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 기호 (1,2)는 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로(기호(3) 포함)와 접하며, 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 남서측 왕복 4차선 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1,2): 계획관리지역, 접도구역(국도6호선), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역).

* 기호 (3): 계획관리지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을27 근저당권 (2016.01.28. 이엘에셋대부유한회사, 채권금액 1,950,000,000원)으로, 매각으로 인해 모든 후순위 권리는 소멸될 예정임.

* 기타 권리관계:

* 토지 등기부상 공유자 지분 이전, 소유권 이전, 다수의 근저당권(이엘에셋대부유한회사, 합자회사영진저축은행) 및 채권질권, 압류(양평군)가 존재하나 모두 말소 예정임.

* 건물 등기부상 소유권 보존, 다수의 근저당권(이엘에셋대부유한회사, 합자회사영진저축은행) 및 채권질권, 압류(양평군)가 존재하나 모두 말소 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이만심 (이 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2016.08.31

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음. 실제 현황은 별도 확인 필요).

4. 상권분석

* 주변 이용 현황: 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 소재하는 지역임.

* 건물별 이용 현황:

* 건물(4): 공장 등으로 이용 중.

* 건물(5): 근린생활시설 (정원용품, 정우벽난로)로 이용 중.

* 건물(6): 단독주택으로 이용 중 (1층: 방1, 거실/주방, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등. 2층: 방3, 거실, 화장실, 베란다 등).

* 주변 시세 분석:

* 입력된 JSON 정보는 양서면 복포리의 '다세대' 주택 시세로, 본건(단독주택, 공장, 근린생활시설 복합 용도)과는 용도, 건축 연도, 규모 면에서 차이가 커서 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 그랜드빌리지3차(2018년식, 다세대): 2026년 5-7월 20,500만원 ~ 21,000만원 (전용면적 61.06~70.34㎡)

* 명성파크빌2차(2014년식, 다세대): 2026년 5월 14,000만원 (전용면적 45.75㎡)

* 이는 본건의 넓은 토지 면적(약 959평)과 복합 용도의 건물(약 241평) 가치를 반영하지 못하는 시세입니다. 본건은 개별적인 공시지가, 유사 부동산 거래 사례, 실제 사업체의 가치 등을 종합적으로 고려하여 평가해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 복포2리 마을회관 인근에 위치하며, 일부 근린생활시설이 소재함.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 대중교통 이용도 가능함.

* 주변 환경: 양평 지역의 자연환경을 누릴 수 있는 입지임.

* 교육시설: 명시된 정보 없음.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역), 준보전산지 등 다양한 법규에 의한 이용 제한이 존재하므로, 향후 개발 또는 증축 시 관련 법규 검토가 필수적임.

* 제시외 물건: 일부 제시외 물건(공장, 창고 등)은 매각에 포함되나, 컨테이너, 견사, 창고 등은 제외되므로, 현장 확인 시 정확한 매각 포함/제외 여부를 파악해야 함.

* 임대 관계: 현재 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있음.

* 도로 현황: 기호(3) 토지가 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중이며, 접도구역(국도6호선)에 해당하여 건축 또는 개발 시 추가적인 제약이 있을 수 있음.

* 복합 용도: 단독주택 외 공장, 근린생활시설 등 다양한 용도로 이용 중이므로, 건축법, 소방법 등 각 용도별 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 법규에 명시된 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았으나, 환경보호 관련 구역(자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 수변구역 등)이 다수 포함되어 있어 지역 개발에 대한 규제가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면 복포리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 약 959평에 달하는 넓은 토지 면적과 단독주택, 공장, 근린생활시설 등 복합 용도로 이용되는 건물을 포함하고 있어 잠재적 가치가 높은 물건임. 주위 환경은 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준임. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 토지 이용에 대한 다양한 제한 사항과 일부 제시외 물건 제외, 임대 관계 미상 등은 투자 시 유의해야 할 부분임. 주변 다세대 주택 시세는 본건과 직접 비교가 어렵고, 토지 및 건물 가치를 개별적으로 평가해야 함.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 959평의 넓은 토지는 향후 개발, 신축, 또는 대규모 사업 운영 등 다양한 활용 가능성을 제공함.

* 다목적 활용 가능성: 단독주택, 공장, 근린생활시설 등 여러 용도로 활용 가능하여 사업적 유연성이 높음.

* 양평 지역의 자연환경: 쾌적한 자연환경 속에 위치하여 주택, 휴양 시설, 또는 친환경 사업 공간으로서의 매력 보유.

* 계획관리지역: 건축 및 개발 가능성이 있는 용도지역으로, 관련 규제 범위 내에서 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 4,089,161,580원

* 주변 다세대 주택 시세 정보는 본건의 용도 및 규모와 상당한 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있음. 본건은 넓은 토지와 복합 건물로서 개별적인 가치 산정이 필요함.

* 정확한 시세 및 적정 입찰가 산정을 위해서는 유사 토지 거래 사례, 개별 공시지가, 건물의 감가상각 및 현황 가치, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 부동산 컨설팅 및 감정평가 기관의 분석이 필수적임.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가(약 40.89억원)를 기준으로 하되, 잠재적 개발 가치, 명도 리스크, 시장 경쟁 상황 등을 고려하여 보수적인 접근이 권장됨.

* 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 정도, 투자자의 자금 계획 등에 따라 크게 달라질 수 있으나, 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 일반적임.

* 참고 예상 입찰가 범위: 약 32.7억원 ~ 40.9억원. (본 금액은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.