나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42695 [1] 경기도 이천시 신둔면 수하리 268-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수하리 소재 '수하1리마을회관' 북서측 인근에 위치하며
부근은 근교 농경지대이나 도시화가 진행되어 자연부락, 농경지, 아파트, 야산, 중소규
모 공장 및 창고 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 3번국도(성남이천로) 인근으로 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1,2)는 2필1단의 부정형으로 대체로 평탄하며 공업용건부지로 이용 중임.
기호(3~10)은 평지 상태의 형태 다양한 인접도로임.

인접 도로상태

폭 약 5~6미터의 포장도로와 북동측 및 북서측으로 접함

토지이용계획 및 제한상태

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>상 기호(1,6)은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장
관리계획구역(일반형), 기호(2)는 생산관리지역, 기호(3~5,7,10)은 계획관리지역, 성장
관리계획구역(일반형),기호(8,9)는 계획관리지역, 자연취락지구이며
공히 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(11): 2021.11.12일 사용승인된 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층건으로
벽체: 판넬 노출
창호: 샤쉬 창 등임.

기호(12,13): 2023.07.31일 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로
외벽: 판넬 노출
내벽: 페인트 등
천장: 텍스보드 등 마감
창호: 샤쉬 창 등임.

이용상태

기호(11): 공장 및 화장실,
기호(12): 1층-공장(냉동,냉장 창고) 및 화장실, 2층-공장(창고),
기호(13): 1층-공장 및 화장실, 2층-공장(사무실,식당, 조리실, 화장실, 탈의실 등)임.

설비내역

동별 위생설비 및 기호(13)에 화재탐지설비 및 시스템에어컨설비 있음

부합물 및 종물

별첨개황도와 같이 가설건축물 2동이 소재함,

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미사용(조업 중단) 상태임.
본건 기계기구는 국내에서 제작된 식품제조설비 등으로 최근 제작 설치되어 현상 등 양호
하나 정상 가동 여부는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 공장저당 기계기구(감정서 기계기구목록 참조) 매각 포함
- 제시외 창고, 기계실(감정서상 ㉠,㉡) 매각 포함
- 목록3 중복등기가 존재하나 두 개의 등기부 중 이광수 명의의 등기부를 토대로 한 권리관계를 전제로 한 것으로 만약 다른 등기부가 유효한 것으로 판단되는 경우에는 경매절차의 매수인은 그 소유권을 상실할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경42695 (1)

소재지: 경기도 이천시 신둔면 수하리 268-3 (도로명주소: 경기도 이천시 원적로322번길 84)

용도: 공장

감정가: 5,187,927,760원

토지면적: 4,560.00㎡ (약 1,380.3 평)

토지 지분: 4,185.4936㎡ (약 1,266.3 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 2,127.20㎡ (약 643.5 평)

건물 지분: 2,127.2㎡ (약 643.5 평)

건물 제시외 면적: 274.03㎡

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문유한회사 (등기부상 확인)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 지분매각. 제시외 공장저당 기계기구, 창고, 기계실 매각 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 신둔면 수하리 소재 '수하1리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 근교 농경지대이나 도시화가 진행되어 자연부락, 농경지, 아파트, 야산, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 3번 국도(성남이천로) 인근으로 교통사정은 무난한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 토지는 2필 1단으로 이루어져 있으며, 대체로 평탄하고 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 폭 약 5~6미터의 포장도로와 북동측 및 북서측으로 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 관련 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건 인근에 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023.03.14. 접수, 2,707,200,000원)

* 임의경매 개시 결정: 유더블유제십오차유동화전문유한회사 (2024.12.27. 접수, 4,436,178,677원)

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액 합계: 6,403,200,000원

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 유더블유제십오차유동화전문유한회사 근저당 (2023.08.29. 접수, 3,240,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 유더블유제십오차유동화전문유한회사 (2024.12.27. 접수, 4,436,178,677원)

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액 합계: 6,403,200,000원

* 임차인 현황:

* (주) 대보: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입(사업)일자 2024-01-15, 대항력 없음.

* JINXIANGMEI: 보증금 0원, 차임 50,000원, 전입(사업)일자 2024-10-02, 대항력 없음.

* 박미경(상상글로벌): 보증금 0원, 차임 50,000원, 전입(사업)일자 2024-07-03, 대항력 없음.

* 주식회사푸드컬쳐랩: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-04-04, 대항력 없음.

* 인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원.

* 주요 권리 분석 특이사항:

* 목록3 중복등기 존재: 두 개의 등기부 중 이광수 명의 등기부를 전제로 권리관계가 설정되었으나, 만약 다른 등기부가 유효할 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 심각한 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 입지 특성: 본건은 공장 용도로 활용되는 지역 내에 위치하며, 주변에 중소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있습니다.

* 시장 잠재력: 이천시는 수도권 동남부의 산업 및 물류 거점으로서의 역할을 수행하고 있으며, 신둔면 일대는 지속적인 개발 압력과 함께 산업 시설 유입 가능성이 있습니다.

* 현재 상황: 건물은 미사용 및 조업 중단 상태로, 재가동을 위한 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 북서측 인근에 자연부락 및 아파트 단지가 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 수 있으나, 공장 용도 특성상 직접적인 생활 편의시설 이용보다는 업무 및 생산 활동에 초점이 맞춰진 지역입니다.

* 이용 상태: 건물은 현재 미사용(조업 중단) 상태입니다. 건물(11)은 공장 및 화장실로, 건물(12)는 1층에 냉동/냉장 창고 포함 공장 및 화장실, 2층은 공장(창고)으로 이용되었습니다. 건물(13)은 1층은 공장, 2층은 사무실, 식당, 조리실 등 복합 용도로 이용되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부 중복등기: 가장 심각한 리스크로, 이광수 명의 외 다른 등기부가 유효할 경우 매수인의 소유권이 무효화될 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 운영 중단 상태: 현재 영업 중단 상태로, 시설 재가동을 위한 시간 및 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

* 기계기구 상태: 포함된 기계기구는 정상 가동 여부가 불확실하며, 수리 또는 교체가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 관련 규제를 준수해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 환경 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 신둔면에 위치한 공장 용지의 지분 및 건물 전체 매각 건입니다. 3번 국도 인근으로 교통 접근성은 양호한 편이며, 주변의 도시화 진행과 함께 산업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 51억 8천여만원으로 높게 책정되어 있습니다.

그러나 가장 중대한 리스크는 목록3의 중복등기 존재로 인한 소유권 상실 가능성입니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 해결 또는 위험 감수가 없다면 투자는 매우 신중해야 합니다. 더불어 현재 운영 중단 상태이며, 제시외 기계기구의 가동 여부도 불확실합니다.

이러한 중대한 리스크를 감안할 때, 본 물건은 법률 전문가와의 상담을 통해 등기 문제 해결 방안을 모색한 후에 접근하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각 및 건물 포함: 토지 지분과 건물 전체를 일괄 매각하므로, 별도 명도나 분할의 번거로움이 적습니다.

* 산업 입지 잠재력: 이천시의 산업 단지 확장 가능성과 3번 국도 인근의 물류 이점.

* 제시외 물건 포함: 공장저당 기계기구, 창고, 기계실 등이 매각에 포함되어 있어, 초기 설비 투자 비용을 절감할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 약 51억 8천여만원의 감정가로 나왔으나, 위에 명시된 심각한 중복등기 리스크 및 운영 중단 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 매우 낮은 수준에서 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 등기부 중복등기 문제 해결 가능성 및 비용, 그리고 재가동을 위한 추가 투자 비용을 면밀히 산정하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

단, 중대한 법적 리스크로 인해 명확한 제시 가격을 산정하기 어렵습니다. 투자자는 해당 리스크를 충분히 인지하고 법률 전문가와 상담 후 리스크 프리미엄을 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.