나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42954 [1] 경기도 양평군 서종면 수능리 255-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 수능리 소재 <수능삼거리> 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 전원주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 산간지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지 사다리형 토지로서, 성토 등의 공사로 평탄지 조성 중임. 기호(2) : 완경사지 부정형 토지로서, 성토 등의 공사로 평탄지 조성 중임. 기호(3,6,7,12,25) : 완경사지 사다리형 토지로서, 자연림 상태임. 기호(4,5,9) : 완경사지 세장형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호(8,10) : 완경사지 가장형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호(13) : 완경사지 부정형의 토지로서, 성토 등의 공사로 평탄지 조성 중임. 기호(15) : 지목 및 현황 "도로"임. 기호(18~24) : 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 "도로"임. 기호(26) : 완경사지 사다리형 토지로서, 축대를 조성하여 평탄화하였음.

인접 도로상태

본건 기호(15,18~24) 도로를 통해 출입하며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,5,6,7,8,9,10,13,15) : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 기호(4) : 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 기호(11,12) : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(서종하수처리구역(서종공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 기호(18,19,20,21,22,23,24,25,26) : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(18~24)은 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 "도로"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 기호(1,2,13,26)은 관할 기관인 양평군청 허가3팀(031770-2515)에 문의결과 건축허가를 득한 것으로 확인되었는 바, 경매 진행시 인허가사항에 대하여 해당군청에 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록8 지상 제시외 창고, 목록26 지상 제시외 구조물(2024타경42954 감정서상㉠,㉡)매각 제외
-목록14 지상 제시외 건물(2024타경33301 감정서상 ㉠~㉣) 매각 포함
-목록1,2,13,26 건축허가 득한 것으로 확인되니 해당관청에 재확인요
-목록1,2,13,26 지상 석축은 토지 포함 평가
-목록18~24 공부상 임야이나 현황 도로
-본건 부동산 지상 수목 토지포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경42954 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 수능리 255-15

* 용도: 단독주택

* 감정가: 5,036,828,850원 (50억 3682만 8850원)

* 토지면적: 28,162.00㎡ (약 8,519.38평)

* 건물면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

* 건물 제시외면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경기도 양평군 서종면 수능리 소재 '수능삼거리' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 전원주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 산간지역입니다. 양평은 수려한 자연환경과 서울 근교의 이점을 바탕으로 전원주택 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 교통 상황: 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 연결되어 있어 차량 통행이 용이합니다. 서종 IC와도 비교적 가까워 서울 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 본 건의 토지는 기호(1), (2), (13), (26)의 경우 완경사지이나 성토 등의 공사로 평탄지 조성 중이거나 평탄화된 상태이며, 기호(3, 6, 7, 12, 25, 4, 5, 9, 8, 10)는 완경사지의 자연림 상태입니다. 기호(15)는 지목 및 현황이 '도로'이며, 기호(18~24)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 본건 부동산 지상 수목은 토지 포함 평가되었습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유 관계 및 권리 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약 (토지):

* 말소기준권리: 을13 (근저당, 농업협동조합자산관리회사, 2019-04-17 접수, 240,000,000원).

* 소멸 예상 권리: 을13 이후 접수된 대부분의 권리(갑32, 갑33, 갑34, 갑35, 갑36, 을16, 갑38, 갑39, 갑40, 갑41)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 미소멸 예상 권리: 갑31 (소유권이전청구권가등기, 주식회사코리아미래하우징, 2021-02-19 접수)은 말소 예정일자가 기재되어 있지 않아 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 물건명세서 상에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 상세 등기부 내역에서는 해당 지상권 등기가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 권리분석 요약 (건물):

* 말소기준권리: 갑2 (가압류, 염창섭외 1명, 2022-02-24 접수, 400,000,000원). (참고: 해당 권리는 '말소'로 기재되어 있어, 실제 말소기준권리가 무엇인지 추가 확인이 필요합니다.)

* 소멸 예상 권리: 갑2 이후 접수된 권리(을1, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 을2, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10) 모두 '말소'로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 미소멸 예상 권리: 물건명세서 상에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 상세 등기부 내역에서는 해당 지상권 등기가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 경기도 양평군 서종면 수능리 소재 '수능삼거리' 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 전원주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 산간 지역입니다. 양평은 수도권에서의 접근성이 좋고 자연경관이 뛰어나 전원주택 수요가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

* 교통 및 접근성: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 연결되어 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다. 서종 IC와 가까워 서울 강남권에서도 약 40~50분대 접근이 가능합니다.

* 토지 이용 현황: 토지들은 완경사지, 부정형, 사다리형 등 다양한 형태를 띠고 있으며, 일부는 성토 작업으로 평탄화가 진행 중이거나 자연림 상태입니다. 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용되는 토지가 있어 도로 접근성이 확보된 점은 긍정적입니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 적용되고 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한 사항은 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등은 양평읍 등 인근 시가지 이용이 필요합니다.

* 교육 시설: 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 전원생활을 선호하는 지역 특성상 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주거 환경: 자연경관이 수려한 산간 지역에 위치하여 전원생활에 적합한 쾌적한 환경을 제공합니다. '수능삼거리' 인근으로 접근성이 좋으며, 인근에 전원주택 단지들이 형성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 관련 사건과의 복잡성으로 인한 변동사항이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 목록8, 목록26 지상 제시외 창고 및 구조물은 매각 제외되나, 목록14 지상 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 또한, 후첨 '지적도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물이 소재할 수 있으므로, 현장 방문 시 정확한 확인이 필요합니다.

* 건축 허가: 일부 토지에 대한 건축 허가가 득한 것으로 확인되나, 이는 최신 건축 관련 법규 및 규제 사항을 반영하지 못할 수 있으므로, 반드시 해당 관청에 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 보전관리지역, 준보전산지, 수도권정비계획법상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 권리 관계: 토지 등기부 상 소유권이전청구권가등기(갑31)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급된 점은 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요한 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 서종면 수능리에 위치한 단독주택으로, 약 8,519평에 달하는 광활한 토지가 강점입니다. 감정가는 약 50.4억원으로, 넓은 토지 면적에 비해 건물 면적이 작아 토지의 가치가 큰 비중을 차지하는 것으로 보입니다. 주위 환경은 전원주택과 농경지가 혼재된 산간 지역으로, 서울과의 접근성이 양호하며 자연환경이 우수하여 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적입니다. 다만, 보전관리지역, 준보전산지, 특별대책지역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재하며, 권리 관계상 인수될 수 있는 가등기 및 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크가 존재하므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세 정보는 본 건과의 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

* 광활한 토지 가치: 약 8,519평에 달하는 토지는 활용도가 높으며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 자연 환경 및 입지: 양평의 수려한 자연환경과 양호한 서울 접근성으로 전원주택 수요층에게 매력적입니다.

* 즉시 활용 가능한 건축물: 소규모 단독주택이 존재하여 즉시 활용하거나 리모델링하여 사용할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 일부 토지가 '계획관리지역'으로 지정되어 있어, 용도에 따른 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다. (다만, 본 건 토지의 구체적인 용도지역 지정 현황은 추가 확인 필요)

1.9. 예상 입찰가 산정

제공된 JSON 정보의 '최근 매매 JSON 정보'는 '연립, 다세대, 빌라'에 대한 것으로, 본 건의 '단독주택' 및 대규모 토지 면적과는 성격이 매우 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 JSON 정보의 거래가는 4,000만원 ~ 7,000만원 수준으로, 본 건의 감정가(약 50.4억원)와는 큰 차이를 보입니다.

* 감정가: 5,036,828,850원

* 토지 면적: 28,162.00㎡ (약 8,519.38평)

* 건물 면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

* 인근 토지 및 단독주택 시세 (참고): 검색 결과에 따르면 양평 서종면 지역의 토지 시세는 평당 70만원 ~ 200만원 이상으로 다양하게 나타나며, 전원주택은 수억원 대에서 수십억원 대까지 거래되는 것으로 확인됩니다. 특히, 수능리 인근에서도 넓은 토지를 가진 매물은 수십억 원대에 거래되는 사례가 있습니다.

* 종합적 판단 및 예상 입찰가:

본 건은 넓은 토지를 바탕으로 한 가치가 높다고 판단됩니다. 감정가(50.4억원)를 기준으로, 토지의 잠재적 가치, 인근 시세, 그리고 권리 분석 시 발견된 잠재적 리스크(미소멸 가능성 있는 권리, 다수의 개발 제한)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 분석상 인수될 수 있는 권리(갑31 가등기, 물건명세서상 지상권)와 현장 확인이 필요한 부분들을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려하되, 최종 입찰가는 권리 관계 명확화 및 현장 조사를 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 38억원 ~ 42억원

1.10. 혐오시설 정보

* 주변 시설 검색 결과: 경기도 양평군 서종면 수능리 255-15 일대에 대한 혐오시설(축사, 쓰레기 소각장, 납골당 등)을 검색한 결과, 보고서에 포함된 정보 외에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 인근 지역에 축사가 존재할 가능성은 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다. 또한, 양평군 전체적으로는 각종 환경 관련 규제가 중첩되어 있는 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.