나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6019 [1] 경기도 이천시 부발읍 무촌리 166-128 가동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "부발읍행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구조(사용승인일자: 2021.06.11) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장석 붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실 및 주방 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 인도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>
기호(2): 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

1. 모든주택관리(대표자 정홍주)로부터 공용부분에 대한 관리비 금 881,020원[2024.05.~2025.12.(약 20개월), 연체료 8,750원 포함]이 미납되어 있다는 신고서(2026.01.30.자 및 2026.07.02.자)가 제출됨. 미납된 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있음
2. 공부상 '가동'이나 현황(외벽표시)은 '101 가동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 여주지원 2024타경6019 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 무촌리 166-128 가동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 274,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 개요

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 근OOOOOO

1.3. 건물 정보

건물면적: 71.84㎡ (약 21.73평)

건물지분: 71.84㎡ (약 21.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 5층 건물 내 5층

사용승인일자: 2021년 06월 11일

내부구조: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등

설비: 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터 설비

1.4. 토지 정보

토지면적: 50.71㎡ (약 15.34평)

토지지분: 50.713㎡ (약 15.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "부발읍행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 04월 27일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당 (144,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

최근 권리로는 2025년 04월 07일 이천시의 압류가 등기되어 있습니다.

본 경매 사건의 신청 채권자는 근해안강망수산업협동조합이며, 2024년 10월 21일 임의경매 개시가 결정되었습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 명시되지 않았습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 05월 14일 거래 (166-126번지, 73.24㎡, 2021년식, 2층): 170,000,000원

- 2026년 03월 28일 거래 (195-58번지, 72.28㎡, 2017년식, 1층): 140,000,000원

- 2026년 03월 26일 거래 (110-16번지, 48.275㎡, 2016년식, 1층): 120,000,000원

4.2. 임대/매매 시세 분석

본 건은 건물면적 71.84㎡ (약 21.73평)이며, 2021년 준공으로 건축 연도가 비교적 최신입니다.

가장 유사한 조건(2021년식, 73.24㎡)의 최근 거래 사례가 2026년 5월 1억 7천만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 건의 현재 시세는 약 1억 6천만원대 후반에서 1억 7천만원대 초반으로 추정됩니다.

감정가(274,000,000원) 대비 최근 시세가 현저히 낮은 점은 특이 사항으로, 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 변화 또는 특별한 사유가 있을 수 있으므로 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설)

본 건은 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속해 있어, 대규모 혐오시설의 입지는 제한적일 것으로 예상됩니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 규제가 있는 지역입니다. 그러나 주변에 소규모 공업시설이나 물류창고 등이 산재할 가능성은 있으므로, 이에 대한 정확한 내용은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

모든주택관리로부터 공용부분 관리비 881,020원 (2024년 05월 ~ 2025년 12월, 약 20개월분, 연체료 포함)이 미납되었다는 신고가 제출되었습니다. 이 미납된 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 금액 및 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공부와 현황 차이

공부상 건물명칭은 '가동'이나, 현황(외벽 표시)은 '101 가동'으로 표시되어 있습니다. 이는 큰 문제는 아니나, 등기부상의 명칭과 현황이 다를 수 있음을 인지해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 단, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 엘리베이터가 설치되어 있어 거주 편의성이 높습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 미납 관리비 승계 가능성과 임대차 관계 미확인은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 제공된 시세 정보와 감정가 간의 상당한 차이는 본 물건의 입찰가를 결정하는 데 있어 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 2021년 준공으로 비교적 최신 건축물

- 엘리베이터 설치로 인한 편의성 증대

- 말소기준권리 이하 권리관계가 소멸되어 권리 분석이 용이

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 현재 시세는 약 1억 7천만원 전후로 판단됩니다.

감정가(274,000,000원) 대비 최근 거래 사례(170,000,000원)와의 차이가 크므로, 감정 가격보다는 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

미납 관리비 881,020원을 고려하고, 유찰 가능성 및 명도 관련 부대 비용 등을 감안할 때, 1억 5천만원 초반에서 1억 8천만원 초반 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 입찰가 제시는 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 법원 집행관 면담, 주변 부동산 시세 재확인 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.