나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6804 [3] 경기도 이천시 호법면 유산리 437-1 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "사음저수지" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 물류센터, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 호법면 유산리 소재 "유산교차로" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 구조(사용승인일자: 2014.07.04) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 치장석 붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 구조(사용승인일자: 2016.12.06) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

기호(1,2) 공히 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중이며, 기호(2)는 다락이 소재합니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중이며, 다락이 소재합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 자루형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 동측 및 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

이천시 호법면 유산리 437-1번지: 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

토지이용계획 및 제한상태

이천시 사음동 291-22 및 291-12번지: 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 후첨 "내부구조도"와 같이 다락이 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 본건 기호(2)는 후첨 "내부구조도"와 같이 다락이 소재합니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본 정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 여주지원 2024타경6804 (3)

소재지: 경기도 이천시 호법면 유산리 437-1, 2동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 124.27㎡ (약 37.59평)

토지지분: 124.268㎡ (약 37.59평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

총괄표제부 기준 건물 사용승인일: 2014년 07월 04일 (2동 기준)

총괄표제부 기준 건물 총 세대수: 28세대

해당 동(2동) 기준 층수: 4층

해당 동(2동) 기준 해당 호수: 402호

1.2. 특이사항

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 이천시 호법면 유산리 소재 "유산교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. (사음동 소재 "사음저수지" 인근에 위치한다는 정보도 있으나, 본건 주소지 기준으로는 유산리 지역이 더 적합한 설명으로 판단됩니다.)

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이하며, 대중교통은 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본 건의 동측 및 남측으로는 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

이천시 호법면 유산리 437-1번지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번, 국민은행 근저당권 (접수일자: 2021-08-27, 채권최고액: 96,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 확인 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유영선

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021-09-10

* 확정일자: 2021-09-14

* 배당신고일자: 2025-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음. (임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.)

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 유지근 (2014-07-08)

* 근저당권: 국민은행 (2021-08-27, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 국민은행 (2024-12-02, 331,673,098원)

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 96,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 주거지역과 공업(물류센터, 공장) 지역이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 상업 시설이 밀집한 도심 지역과는 다소 거리가 있으며, 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축 구조 및 설비

철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 4층 건물 내 개별 세대입니다. 외벽은 치장벽돌 및 치장석 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 샤시 이중창으로 시공되었습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 매매/임대 시세 분석

최근 주변 "선경타운빌"(같은 건물 단지)의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2025년 9월 19일 거래: 전용면적 59.99㎡, 2층, 164,500,000원

* 2025년 8월 19일 거래: 전용면적 44.71㎡, 4층, 149,500,000원

* 2026년 2월 19일 거래: 전용면적 44.87㎡, 4층, 149,500,000원

이는 본 건과 같은 면적(59.99㎡)의 2층 매물이 16,450만원에 거래되었음을 보여주며, 동일 단지 내 4층의 더 작은 면적 매물들이 14,950만원에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 본 건(4층, 59.99㎡)의 가치는 16,450만원을 기준으로 하되, 4층이라는 점을 감안하여 적정 가격을 산정할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

공동담보로 진행되는 물건이므로, 경매 절차 및 물건의 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 주변 입지

본 건 주변에 공장 및 물류센터 등이 혼재하고 있어, 주거 환경에 민감한 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다. (다만, 이 지역의 특성상 이러한 시설이 일반적입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 호법면 유산리에 위치한 다세대주택으로, 차량 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시장 가격이 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점도 긍정적입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 주변 공장/물류센터 등의 혼재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 기준, 동일 면적 물건이 16,450만원에 거래되어 시세 파악이 용이합니다.

* 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공동주택(다세대주택)으로서의 주거 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재까지 파악된 최근 실거래가 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 가장 최근 거래된 동일 면적(59.99㎡)의 2층 매물이 164,500,000원에 거래된 점을 감안하여, 4층이라는 점을 고려하여 보수적으로 접근한다면 165,000,000원 수준을 목표로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (이는 인수 보증금이 없는 경우를 기준으로 하며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 경매 진행 상황을 참고하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.