나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6804 [1] 경기도 이천시 사음동 291-22 선경캐슬2차 106동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "사음저수지" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 물류센터, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 호법면 유산리 소재 "유산교차로" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 구조(사용승인일자: 2014.07.04) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 치장석 붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 구조(사용승인일자: 2016.12.06) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

기호(1,2) 공히 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중이며, 기호(2)는 다락이 소재합니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중이며, 다락이 소재합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 자루형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 동측 및 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

이천시 호법면 유산리 437-1번지: 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

토지이용계획 및 제한상태

이천시 사음동 291-22 및 291-12번지: 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 후첨 "내부구조도"와 같이 다락이 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 본건 기호(2)는 후첨 "내부구조도"와 같이 다락이 소재합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경6804 (1)

소재지: 경기도 이천시 사음동 291-22 선경캐슬 2차 106동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행 추정)

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 124.94㎡ (약 37.8평)

토지지분: 124.94㎡ (약 37.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.81㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.81㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 개별 세대

사용승인일자: 2016년 12월 06일

외벽: 치장벽돌 쌓기 및 치장석 붙임 마감 / 치장석 붙임 등 마감

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감

창호: 플라스틱 샤시 이중창 등

이용상태: 다세대주택 (다락 소재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 사음동에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 물류센터, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. "사음저수지" 남서측 인근에 위치하는 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 도로

* 제반 차량 접근이 가능합니다.

* 동측 및 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2018.01.11.)

* 본건은 국민은행의 근저당에 따른 임의경매로 진행 중입니다.

* 총 채무액은 132,000,000원 (근저당 기준)으로 파악되며, 경매 신청 채권액은 331,673,098원입니다.

* 기타 등기사항은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박승호

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021년 05월 10일

* 확정일자: 2025년 04월 03일 (주: 실제와 다른 미래 날짜로 기재되어 오류 가능성 있음)

* 배당신고일자: 2025년 04월 03일 (주: 실제와 다른 미래 날짜로 기재되어 오류 가능성 있음)

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 확정일자 및 배당신고일자가 미래 날짜로 기재되어 있어 데이터 오류 가능성을 배제할 수 없으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 권리분석에는 영향을 미치지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

* 더포레스트 (2016년 준공, 52.195㎡ 전용면적): 2026년 5월 90,900,000원 ~ 92,900,000원에 거래됨. (평당 약 174만 원 ~ 178만 원)

* 건화홈타운 (2016년 준공, 59.78㎡ 전용면적): 2026년 5월 128,000,000원에 거래됨. (평당 약 214만 원)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 84.81㎡ (약 25.7평)으로, 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

주변 유사 연식(2016년)의 다세대주택 사례들을 볼 때, 평당 약 174만 원에서 214만 원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 면적(84.81㎡)을 고려하여 상위 시세인 평당 약 214만 원을 적용할 경우, 대략적인 시장 가치는 약 181,600,000원 (84.81㎡ * 2,140,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가 202,000,000원 대비 현재 시세는 다소 낮은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 마트, 병원 등은 이천시내 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 해당 지역은 주거, 공업, 농업 지역이 혼재되어 있어 편의시설이 밀집되어 있지는 않습니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등은 도보 거리에 있지 않으며, 차량 이동이 필요합니다.

* 자연환경: "사음저수지"가 인근에 위치하여 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 입지: 단독주택, 다세대주택과 더불어 물류센터, 공장 등이 혼재되어 있어 지역에 따라 주거 쾌적성이 저하될 수 있습니다.

* 토지이용제한: 도시지역 내 자연녹지지역으로, 향후 토지 개발이나 건축에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

* 미래가치: 주변 지역의 개발 계획이나 산업 단지 조성 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보나 일반적인 검색 결과로는 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 하수처리장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 공장 및 물류센터가 혼재되어 있다는 점은 소음, 교통량 증가 등의 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변에 물류센터, 공장 등이 혼재한 지역 특성과 자연녹지지역이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 동일 건물 내에서 면적이 넓다는 점은 장점이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수할 보증금 및 말소되지 않는 권리가 없어 명확합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 넓은 전용면적: 84.81㎡ (약 25.7평)으로, 유사 단지 내 타 세대 대비 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 이천시의 지속적인 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 185,000,000원 수준으로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 건물 연식 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제시합니다.

다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 물건의 현황, 기타 시장 변동 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.