나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6804 [2] 경기도 이천시 사음동 291-22 선경캐슬2차 106동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "사음저수지" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 물류센터, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 호법면 유산리 소재 "유산교차로" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 구조(사용승인일자: 2014.07.04) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 치장석 붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 구조(사용승인일자: 2016.12.06) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

기호(1,2) 공히 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중이며, 기호(2)는 다락이 소재합니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중이며, 다락이 소재합니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 자루형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 동측 및 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

이천시 호법면 유산리 437-1번지: 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

토지이용계획 및 제한상태

이천시 사음동 291-22 및 291-12번지: 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 후첨 "내부구조도"와 같이 다락이 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 본건 기호(2)는 후첨 "내부구조도"와 같이 다락이 소재합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 다세대주택으로, 사건번호는 여주지원 2024타경6804 (2)입니다.

주소는 경기도 이천시 사음동 291-22 선경캐슬2차 106동 4층401호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 252,000,000원입니다.

토지면적은 125.13㎡ (약 37.85평)이며, 토지 제시외면적은 없습니다.

건물면적은 84.91㎡ (약 25.69평)이며, 건물 제시외면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 국OOO이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "사음저수지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 물류센터, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

또한, 경기도 이천시 호법면 유산리 "유산교차로" 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

본건의 동측 및 남측으로는 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

또한, 본건의 서측으로는 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 소재지(이천시 사음동 291-22)는 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

임차인 유OO이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

전입일자는 2021년 11월 15일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

등기부 요약:

등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 01일 접수된 국민은행의 근저당권(권리금액: 162,000,000원)입니다.

이 외 국민은행의 근저당권(접수일자: 2024-12-02, 권리금액: 331,673,098원)과 구다훈의 강제경매(접수일자: 2024-10-14)가 등기되어 있으나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 162,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 2026년 5월 기준으로 다음과 같습니다.

- 사음동 143-4, '더포레스트(1동)'의 경우, 52.195㎡ 면적이 4층에서 9,090만원(약 174만원/㎡), 2층에서 9,290만원(약 178만원/㎡)에 거래되었습니다.

- 사음동 261-23, '건화홈타운(101동,102동)'의 경우, 59.78㎡ 면적이 3층에서 12,800만원(약 214만원/㎡)에 거래되었습니다.

시세 분석:

본건의 면적은 84.91㎡이며, 감정가는 252,000,000원으로 평당 약 297만원입니다.

주변 시세(약 174만원~214만원/㎡)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 현저히 높은 수준입니다.

이는 감정평가 시점의 시장 상황과 현재 시점의 차이, 또는 감정 자체의 보수적인 평가 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 환경:

본건이 위치한 사음동 일대는 자연녹지지역으로, 주거지 외에도 공장, 물류센터, 농경지가 혼재되어 있어 지역 특색이 복합적입니다.

"사음저수지"가 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

교통:

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

편의시설:

주변에 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

주변시설 검색 결과:

경기도 이천시 사음동 291-22번지 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(대규모 유해 공장, 쓰레기 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

다만, 물류센터와 공장이 혼재된 지역 특성상 소음이나 환경적 영향에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 감정가:

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 최저가 입찰 시 낙찰 가능성이 낮거나, 낙찰 후 시세 차익 확보에 부담이 될 수 있습니다. 추가 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

복합적인 지역 환경:

주거 시설과 더불어 물류센터, 공장 등이 혼재하는 지역이므로, 쾌적한 주거 환경을 중시하는 투자자에게는 단점이 될 수 있습니다.

건물 연식:

건물 사용승인일자가 2016년이므로, 신축 건물에 비해 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

공동담보 물건:

본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다. (구체적인 영향은 추가적인 권리분석 필요)

임차인 정보:

임차인 유OO은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 사음동에 소재한 다세대주택으로, 권리관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다.

그러나 감정가가 주변 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

지역 내 주거, 공업, 농업 시설이 복합적으로 분포하며, 교통은 양호하나 대중교통은 보통입니다.

향후 추가 유찰을 통해 시세에 맞는 가격으로 낙찰받는다면 실거주 또는 투자 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

깨끗한 권리관계:

모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

실거주 적합성:

2016년식 건물로 비교적 관리가 잘 되어 있다면 실거주 목적으로도 고려 가능합니다.

이천시 지역 잠재력:

이천시는 산업단지 조성 및 교통망 개선 등으로 꾸준히 발전 가능성을 보여주는 지역입니다.

다락 공간:

건물 이용 상태에 다락이 소재한다고 명시되어 있어, 서비스 면적 활용 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

주변 유사 면적(52.195㎡~59.78㎡) 다세대주택의 최근 거래가는 약 174만원~214만원/㎡ 수준입니다.

본건의 면적(84.91㎡)에 이를 적용하면, 시세 범위는 약 14,434만원(84.91㎡ * 174만원/㎡)에서 18,160만원(84.91㎡ * 214만원/㎡)으로 산정됩니다.

감정가와 시세 비교:

본건의 감정가는 25,200만원(약 297만원/㎡)으로, 현 시세 대비 약 1.5배 수준으로 높게 책정되었습니다.

예상 낙찰가 산정:

감정가가 시세보다 높아 추가 유찰이 예상됩니다.

시세 범위를 고려하여, 15,000만원에서 18,000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

특히 170만원~190만원/㎡ 수준(약 14,434만원 ~ 16,132만원)으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

임차인 인수 보증금이 없어 추가적인 금액 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.