나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41869 [1] 경기도 양평군 양평읍 양근리 376-8 현대성우오스타코아루주상복합 21층 2107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 "양평역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 주상복합, 공영주차장시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 인근에 경의중앙선 "양평역"과 버스정류장이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 지상 38층 건내
21층 2107호로서
외벽: 경량복합판넬, 강화유리, 일부 석재타일붙임 등 마감.
창호: 시스템창호임.

이용상태

아파트로 이용중인 것으로 조사됨.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 지하주차장, 승강기 등의 설비가
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 주거용(아파트) 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 북동측 및 남서측으로 대로, 중로, 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경41869 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 양근리 376-8 현대성우오스타코아루주상복합 21층 2107호

용도: 아파트

감정가: 760,000,000원

토지면적: 14.59㎡ (약 4.41평)

토지지분: 14.59㎡ (약 4.41평)

건물면적: 153.18㎡ (약 46.34평)

건물지분: 153.18㎡ (약 46.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (추정)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 "양평역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상복합, 공영주차장시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 경의중앙선 "양평역"과 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

* 접근성

차량 접근이 용이하며, 양평역을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태

북서측, 북동측 및 남서측으로 대로, 중로, 소로에 각각 접하여 차량 통행이 원활함.

* 주변 시설 및 환경

양평역 인근 상업지역에 위치하여 편의시설 접근성이 좋음. 다만, 토지이용계획상 다음과 같은 환경 규제 지역에 해당함: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역). 이러한 지역 지정은 환경 보전을 위한 규제가 있음을 의미하며, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 없음).

* 말소기준권리: 2016년 9월 28일자 신한은행 근저당권 (을4).

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정임.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014년 3월 21일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원.

대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 양평역 인근의 주상복합 단지로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

* 집객 시설: 역세권 지역으로 유동인구 및 인근 상업 시설 이용이 용이함.

* 상업적 활용: 주상복합 내 근린생활시설 및 기타 상업 시설이 혼재하여 기본적인 상권 형성이 되어 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 5층, 지상 38층 건물 중 21층 2107호임.

외벽은 경량복합판넬, 강화유리, 일부 석재타일 등으로 마감되었으며, 창호는 시스템 창호임.

2012년 2월 24일 사용승인된 건물로 비교적 신축임.

* 이용 상태

현재 아파트로 이용 중인 것으로 조사됨.

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비, 지하 주차장, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있음.

* 주차 시설

총 주차대수는 244대임.

* 주변 편의시설

양평역 인근으로 편의점, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이함. 또한, 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 위치할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

본건은 금융 자산의 유동화 과정에서 발생한 경매 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 또는 서류상 복잡성이 있을 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

김 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 법적, 사실적 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제하기 어려움.

* 공동담보 물건

공동담보로 진행되는 경우, 채권 관계가 복잡하거나 추가적인 담보물이 있어 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

* 환경 규제 지역

자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용 시 일부 제한이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리에 위치한 현대성우오스타코아루주상복합 아파트 21층 2107호로, 양평역 역세권에 자리하고 있어 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 2012년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원으로 신고된 점은 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 필요합니다. 또한, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특성이 있어 법률 및 절차적 검토가 중요합니다.

환경 규제 지역에 포함되어 있어 관련 규제를 인지하고 있어야 합니다. 전반적으로 역세권 입지의 장점과 복합적인 권리 관계, 임차인 이슈를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 양평역을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 교통 편의성과 미래 가치 상승 잠재력이 높음.

* 주상복합의 편리성: 아파트와 상업 시설이 복합된 주상복합으로, 단지 내외 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리함.

* 가격 경쟁력: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성이 있음.

* 양평 지역 개발 잠재력: 수도권 접근성 향상 및 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 150.155㎡ (약 45.42평) 37층: 7.3억원 (2026년 3월 12일)

* 131.761㎡ (약 39.85평) 15층: 5.3억원 (2026년 5월 18일)

* 136.34㎡ (약 41.24평) 26층: 6.6억원 (2026년 6월 27일)

본건 면적은 153.18㎡ (약 46.34평)으로, 최근 거래된 150.155㎡ (약 45.42평)의 37층 물건(7.3억원)과 유사한 면적입니다. 이를 바탕으로 현 시세를 보수적으로 추정하면 6.8억원 ~ 7.3억원 사이로 판단됩니다.

감정가 7.6억원을 고려할 때, 현재 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 명도 비용만 고려하면 됩니다.

따라서, 최근 거래가격을 반영하고 명도 비용, 제세공과금, 수리비 등을 감안하여 보수적인 접근 시, 6억 8천만원 ~ 7억 1천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 본인의 자금 계획, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.