나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41081 [1] 경기도 양평군 강하면 동오리 782-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2024.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 물방아골" 남측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 도로폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역),가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호), 수질보특별대책지역(1권역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로,

외벽 : 스코트 및 석재 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택(후첨 "건물개항도"참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비(관정), 난방설비(가스보일러) 등이 구비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 여주지원 2024타경41081 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 782-14 (신주소: 경기도 양평군 동문3길86번길 87-73)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 269,044,240원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건축년도: 2017년 6월 18일 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 316.00㎡ (약 95.6평)

* 토지지분: 316㎡ (약 95.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 85.54㎡ (약 25.9평)

* 건물지분: 85.54㎡ (약 25.9평)

* 건물 제시외면적: 12.70㎡ (약 3.8평) - 본건에 포함되어 매각됨

1.3. 건물 구조 및 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 2층 단독주택

* 외벽: 스코트 및 석재 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비(관정), 난방설비(가스보일러) 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 "물방아골" 남측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 지리적 특징

* 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 본건 북동측으로 도로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 확인 (추가 조사)

* 주변으로 민속촌, 펜션, 전원주택 단지 등이 혼재되어 있습니다.

* 반경 1km 이내에 병원, 약국, 은행 등 생활 편의시설은 부족하나, 차량 이동 시 양평읍 내 주요 편의시설 이용이 가능합니다.

* 반경 2km 이내에 초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 본건 인근에서 혐오시설이나 특이 민원 발생 가능성이 높은 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본건에는 다수의 압류 및 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리인 주식회사한강자산관리대부의 근저당권(접수일자: 2024-06-04, 을5)을 기준으로 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액(토지): 120,000,000원 (근저당) + 86,759,452원 (임의경매) = 206,759,452원

* 등기부채권 총액(건물): 120,000,000원 (근저당) + 5,000,000원 (전세권) + 86,759,452원 (임의경매) = 211,759,452원

* 본건 경매는 씨피크라우드대부주식회사(채권액: 86,759,452원)에 의해 신청되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 씨피크라우드대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 전세권 설정(을4, 2024-06-04, 5,000,000원)이 있었으나 말소 처리되었습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본 물건지는 주로 단독주택 및 전원주택이 밀집한 지역으로, 상업시설이 발달하지 않은 전원생활 지역입니다.

* 인근 부동산 중개업소 정보에 따르면, 해당 지역 내에서는 전원주택 신축 및 기존 주택 거래가 간헐적으로 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

* 직접적인 상업 가치보다는 주거용 부동산으로서의 가치에 중점을 두어야 합니다.

* 귀농/귀촌 수요 또는 주말 주택 수요를 타겟으로 하는 잠재적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 차량 이용 시 양평읍내 접근이 용이하며, 주요 편의시설 및 관공서 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

* 인근 초등학교까지 차량 이동이 필요하며, 도보 통학은 어렵습니다.

* 대형마트, 병원 등 종합적인 편의시설은 양평읍 중심지로 이동해야 합니다.

5.3. 주거 환경

* 주변 환경이 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

* 농경지 및 임야 등 자연환경이 풍부하여 여가 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 보전관리지역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 수질보전특별대책지역에 해당하여 개발 및 환경 관련 규제가 엄격할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

* 말소기준권리 외 다른 채권자들의 압류가 다수 존재하였으나, 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 권리 관계 변동에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

* 건물 제시외 면적 12.70㎡가 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 현황 및 법적 문제 여부를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재의 단독주택으로, 조용하고 쾌적한 전원생활을 영위할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 6천 9백여만 원으로 책정되었으며, 토지 약 95.6평, 건물 약 25.9평 규모입니다. 제시외 건물 12.70㎡도 포함 매각 대상입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력은 없어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 토지 이용계획상 보전관리지역, 수질보전특별대책지역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 주변으로 전원주택 및 농경지가 분포하고 있으며, 차량 이용 시 양평읍내 편의시설 접근이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적인 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2021년)로, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 일괄매각 대상에 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다.

* 양평 지역의 자연환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 본 건과 유사한 조건의 인근 전원주택 매물들은 평당 350만원 ~ 550만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

토지 면적(약 95.6평)과 건물 면적(약 25.9평), 그리고 제시외 건물(약 3.8평)을 고려할 때, 총 125.3평의 활용 가치를 지닙니다.

감정가 269,044,240원 (약 2억 6천 9백만원)을 기준으로, 인근 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 2억 1천 5백만원 ~ 2억 4천 2백만원 범위로 예상됩니다.

다만, 이는 현재 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 개발 계획, 실제 거래 사례 등을 면밀히 추가 분석한 후 결정하는 것이 중요합니다. 또한, 본 물건의 경우 보전관리지역 등 토지 이용 제한 사항이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 결정 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.