나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42909 [1] 경기도 양평군 양서면 국수리 335-5 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리에 소재하는 "국수중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 단독, 학교, 전, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 드라이비트 및 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
창 호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실 등)으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

급수 및 배수 설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약8m 도로에 접하며, 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역(2019-07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(국수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양평공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역(국수공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상이며, E/V는 고장으로 운용이 중지된 상태임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2025.07.28.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 양평군 양서면 국수리 335-5, 2층 203호. (도로명 주소: 경기도 양평군 대심상심길 6-8)

1.2. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제203호

* 용도: 다세대주택

* 준공일: 2014년 08월 18일

* 전용면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

* 총 연면적: 435.06㎡ (약 131.71평)

1.3. 토지 정보

* 총 토지 면적: 292㎡ (약 88.33평)

* 해당 토지 지분: 29.36㎡ (약 8.88평)

* 이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지

1.4. 감정가

78,000,000원

2. 입지조건

* 위치: 경기도 양평군 양서면 국수리 335-5번지 소재, "국수중학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 학교, 전, 임야 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 06월 12일

* 확정일자: 2017년 05월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 공동담보 물건. 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2025.07.28.자)가 제출됨.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2015-08-06, 채권최고액: 47,300,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦은 근저당, 주택임차권, 강제경매 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 등기부채권 총액: 125,300,000원 (서울보증보험 강제경매 82,637,260원 + 우리은행 근저당 47,300,000원 등)

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 낙찰과 동시에 등기부상 모든 권리가 말소되는 일반적인 경매 물건입니다. 임차인인 한국토지주택공사의 경우, 대항력은 없으며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 추가 청구하지 않는다는 확약서가 제출되었으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 78,000,000원을 인수할 부담이 없습니다.

4. 상권 분석

* 주거 밀집 지역으로, 주변에 국수중학교, 양평공업고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스 정류장이 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5. 생활 정보

* 교통: 차량 이용 시 도로 접근성이 좋으며, 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 지역 기반의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 엘리베이터가 고장으로 운행이 중지된 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 엘리베이터 고장: 현재 운행이 중지된 엘리베이터의 수리 또는 교체 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축 연식: 2014년 준공으로, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 개발: 양평 지역의 전반적인 개발 계획 및 인구 변동 추이를 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리에 소재한 다세대주택으로, 감정가 7,800만원에 매각될 예정입니다. 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 미인수 조건이 확약서로 명확히 확인되어, 낙찰자의 금전적 부담이 없는 상태입니다. 건물 자체의 면적은 35.64㎡(약 10.78평)으로 소형 주택에 해당하며, 엘리베이터 고장이라는 하자 요소가 존재합니다. 주변 환경은 주거 및 교육 시설이 혼재되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없는 물건입니다.

* 소형 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 실거주에 적합합니다.

* 양평 지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 78,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 3일, 37.53㎡(약 11.35평) 거래가 7,900만원 (3층)

* 2026년 4월 16일, 51.3㎡(약 15.52평) 거래가 13,200만원 (2층)

* 2026년 7월 16일, 61.78㎡(약 18.69평) 거래가 22,400만원 (4층)

* 분석: 본건(35.64㎡)은 면적이 가장 작은 편에 속하며, 최근 3월 거래된 37.53㎡ 물건과 면적 및 층수(3층 vs 2층)에서 유사성을 보입니다. 해당 물건이 7,900만원에 거래되었고, 본건 감정가는 7,800만원입니다. 엘리베이터 고장 등의 하자 요소를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.