나이스옥션 법원경매 고양 2024타경66470 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 283-7 성지주택 에이동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루리얼티 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 "고양향교" 남측 인근에 위치하며 부근은 연립주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 중 제203호로서

외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 "연립주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(고양향교)<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(2013-12-20)(에스라성경대학원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(바다의별어린이집)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(벽제관지)<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경66470 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 283-7 성지주택 에이동 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 96,000,000원

건물면적: 49.50㎡ (약 15.00평)

토지면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 "고양향교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2012년 9월 26일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 순위로, 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 권리 상태의 물건입니다.

* 인수되는 권리

없습니다.

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금이 없는 것으로 나타났습니다. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 점유 관계를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 고양동 일대는 주택가 밀집 지역으로, 안정적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 인근에 "고양향교"와 같은 역사문화시설이 있어 지역의 특색을 더합니다. 또한, "에스라성경대학원대학교" 및 "바다의별어린이집"이 인접해 있어 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이지만, 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

본 물건은 연립주택으로, 비교적 조용한 주택가에 자리 잡고 있습니다. 주변에 연립 및 다세대 주택들이 밀집해 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 편의시설

주변에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 대형마트, 병원, 문화시설 등에 대한 정보는 제공되지 않아, 현장 답사를 통해 직접 확인이 필요합니다.

* 교육시설

인근에 에스라성경대학원대학교와 바다의별어린이집이 위치하고 있어 자녀가 있는 가구에 교육적인 이점을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도 미확인

제공된 정보만으로는 본 건물의 정확한 건축 연도를 파악하기 어렵습니다. 소유권 이전 및 근저당 설정일(1996년, 2005년, 2012년)을 고려할 때, 비교적 오래된 건축물일 가능성이 있습니다. 이는 향후 유지보수 비용이나 리모델링 필요성과 관련될 수 있습니다.

* 임대 관계 및 점유 여부

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 규제

본 물건은 제1종일반주거지역에 속하며, 문화재보존영향 검토대상구역(고양향교), 역사문화환경보존지역(벽제관지) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 지역 지정은 향후 건축 행위나 재건축, 리모델링 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역으로 소각장 후보지 등이 거론되고 있으나, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 소재한다는 명확한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 하지만, 향후 지역 개발 계획 및 혐오시설 설치 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 연립주택으로, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 감정가 9,600만원은 건물 면적과 토지 지분을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건축 연도 미확인, 임대 관계의 불확실성, 그리고 문화재 관련 구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리가 없습니다.

* 토지 지분: 건물 면적(49.50㎡) 대비 토지 지분(38.25㎡)이 비교적 넓어 토지 가치 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 입지: 주택가에 위치하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

본 물건의 감정가는 9,600만원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 2020년식 신축 다세대 주택이 1억 8천만원에 거래된 사례가 있는 반면, 1990년식 다세대 주택은 2천만원에서 3천2백만원에 거래된 사례도 있어 시세 편차가 큰 편입니다. 본 물건의 건물 면적(49.50㎡)과 토지 지분(38.25㎡)을 고려할 때, 감정가는 최근 거래된 신축 주택보다는 낮지만, 오래된 주택보다는 높은 가치를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

권리상 안전성과 토지 지분을 감안하여, 감정가를 중심으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.