나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87514 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 38 강선마을아파트 207동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "일산국제컨벤션고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 "주엽역"(지하철 3호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층 / 지상14층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 거실, 주방, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외부 공도로의 진입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(발산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아란유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일산국제컨벤션고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2024타경87514 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산서구 주엽동 38 강선마을아파트 207동 5층 501호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

774,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 76.20㎡ (약 23.05평)

* 토지 지분: 76.197㎡ (약 23.05평)

* 건물면적: 129.09㎡ (약 39.05평)

* 건물 지분: 129.09㎡ (약 39.05평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OO

1.9. 준공년도

1994년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "일산국제컨벤션고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 3호선 "주엽역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 및 주변정보

* 아파트명: 강선마을2단지경남

* 준공년도: 1994년

* 총 동수/세대수: 10동/620세대

* 최고층: 20층

* 단지 내 주차: 지상 5대, 지하 19대 (총 276대)

* 주변 시설: 일산병원, 킨텍스, 현대백화점, 이마트 등 다양한 상업시설이 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 11월 30일 접수된 전세권설정(을7)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (을11): 2024년 5월 17일 접수. 임차인 유경준(보증금 650,000,000원). 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

* 전세권설정 (을7), 근저당권 (을7-2, 을10), 임의경매 (갑4), 압류 (갑5) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 유경준 (유 )

* 보증금: 650,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 11월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.5. 등기부 요약

총 등기부채권액은 1,420,000,000원입니다. 소유권 이전 등기 내역과 함께 주택임차권(을11)이 매수 후 인수될 수 있으며, 기타 채권들은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트로서 직접적인 상권 분석보다는 주변의 생활 편의 시설 및 교통망과의 연관성을 중심으로 분석합니다. 주엽역 인근으로 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거지로서의 기본적인 가치를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본 건 인근에는 문화초등학교, 발산중학교, 일산국제컨벤션고등학교 등이 위치하고 있으며, 이들 학교는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 주변 근린생활시설 및 근린공원이 있으며, 대형마트, 백화점 등도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 환경

주엽역(지하철 3호선) 역세권 단지이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도로의 진입이 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 물건 소재지는 "개발행위허가제한구역"으로 지정되어 있습니다. 이는 건축물의 신축, 증축, 개축, 용도변경, 토지 형질변경 등의 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

임차인 유경준(보증금 650,000,000원)은 대항력을 가지고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1994년 준공된 아파트로, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 주엽역 역세권에 위치한 강선마을 아파트로, 교통 및 생활 환경이 우수합니다. 그러나 1994년 준공된 아파트로 연식이 상당하며, 개발행위허가제한구역 지정으로 인한 개발 행위 제약이 있습니다. 또한, 보증금 6.5억원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주엽역(3호선) 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 생활 인프라: 주변에 상업시설, 공원, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가는 높으나, 실제 거래가는 그보다 낮게 형성되어 있어, 임차인 인수 가능성을 고려한 신중한 접근 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (129.09㎡ 면적 기준):

* 2026년 7월 30일: 5.7억원 (15층)

* 2026년 7월 25일: 5.85억원 (16층)

* 평균 시세: 약 5.775억원

* 감정가: 7.74억원

* 권리 분석 및 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인 유경준 씨의 보증금 6.5억원을 전액 인수하게 될 경우, 낙찰가와 합산 시 현재 시세를 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서 경매 배당 시 임차인이 보증금 전액을 변제받을 수 있는지 여부가 매우 중요합니다.

* 감정가(7.74억원)는 최근 실거래가(5.7억~5.85억원)보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

* 개발행위허가제한구역 지정은 향후 재건축 또는 대규모 리모델링 등 개발 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받고 매수인이 인수할 부담이 없다는 가정 하에, 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 개발행위허가제한구역의 영향을 감안하면, 시장 가격보다 크게 높게 입찰하는 것은 위험합니다.

그러나 임차인이 배당을 통해 전액 변제받을 가능성이 있다면, 감정가 대비 시세 반영이 덜 된 가격으로 판단될 여지도 있습니다.

가장 최신의 거래가인 5.85억원을 기준으로, 추가적인 가치 상승 및 경매 입찰 시 상황을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

임차인 보증금 6.5억원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 최근 거래가 5.85억원 보다 소폭 높은 수준에서, 감정가(7.74억원)보다는 현저히 낮은 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 5.9억원 ~ 6.3억원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 단, 임차인의 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 경우, 입찰가 재산정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.