나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63081 [2] 경기도 고양시 일산동구 중산동 25-117 1층105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 가 : 본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘한뫼초동학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

기호 나 : 본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 ‘하늘초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호 가, 나 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

[기호 가]
철근콩크리트조 슬래브지붕 지상 3층 건물 내 제라동 제2층 제201호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

[기호 나]
벽돌조 시멘트기와지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제105호로서,

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 가, 나 : 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기호 가, 나 : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 가 : 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

기호 나 : 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 가 : 본건 북서측으로 포장도로에 접함.

기호 나 : 본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 가 : 제2종일반주거지역(2015-04-10), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(일산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한뫼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한뫼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2015-04-10)(일산I-2구역 주택재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 나 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 평가명령서 및 등기사항전부증명서 상에 지하실(기호 가:19.56㎡, 기호 나:16.40㎡)이 전유부분으로 되어 있으나 집합건축물대장 상에는 동 지하실이 공용부분으로 되어 있고, 지하실 현황 역시 창고 형태의 공용부분으로 이용 중인 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자의 우선매수청구는 1회에 한함.
2. 등기기록상 지하실16.40㎡는 전유부분이나 건축물대장 및 현황은 공용부분임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63081 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 25-117, 1층 105호 (약산길 21)

건물명: 성미연립

용도: 연립주택

건축년도: 1984년

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 69.92㎡ (약 21.15평)

토지지분: 29.967712㎡ (약 9.06평)

건물면적: 49.20㎡ (약 14.88평)

건물지분: 21.08712㎡ (약 6.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2. 기타 기본 정보

감정가: 62,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재개발구역

주택유형: 연립주택

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 ‘하늘초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. [cite: text]

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임. [cite: text]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부채권 총액: 45,192,977원.

등기사항전부증명서 상 총 권리 내역은 다음과 같습니다:

* 소유권 이전 (1988-10-19, 정원채)

* 근저당 (2001-09-12, 국민은행, 24,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2002-07-11, 서울보증보험주식회사, 3,463,889원)

* 가압류 (2002-11-13, 국민은행, 17,729,088원)

* 소유권 이전 (2022-09-29, 이영희외 2명, 상속)

* 강제경매 (2025-05-09, 김남태, 35,541,629원) - 본건 경매 사건

3.2. 말소기준권리

2001년 9월 12일자 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수/소멸 여부

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. [cite: text]

3.4. 등기부채권 총액

본건과 관련된 등기부채권 총액은 45,192,977원입니다.

3.5. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. [cite: text]

4. 상권분석

본건이 소재한 중산동 일대는 주거 지역으로, 아파트 및 연립주택 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설이 함께 분포하여 주거 생활 편의성이 양호한 편입니다. [cite: text]

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 인근에 한뫼초등학교, 하늘초등학교, 일산고등학교, 아리솔유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: text]

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: text]

5.3. 혐오시설 유무

주변을 종합적으로 확인한 결과, 통상적인 주거 지역에서 볼 수 있는 시설 외에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각 물건으로, 공유자 우선매수 청구 가능성이 있습니다. 공유자의 우선매수 청구는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다. [cite: text]

* 등기기록상 지하실 16.40㎡가 전유부분으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황 상 공용부분으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 관리상 문제나 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. [cite: text]

* 본건이 재개발구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 사업 진행에 따른 가치 변동 및 사업 불확실성이 존재합니다. [cite: text]

7. 투자 포인트

* 재개발구역 지정으로 인한 장기적인 미래 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 지분매각 물건의 특성상, 공유자와의 원만한 협상 또는 명확한 명도 전략 수립이 중요합니다.

* 등기부와 건축물대장 상의 차이(지하층)에 대한 면밀한 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 연립주택 지분 매각 물건입니다. 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있으나, 지분매각, 공유자 우선매수, 공부상 오류 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 62,000,000원이나, 유사한 조건의 연립주택("연세빌라", 1986년식, 39.96㎡)이 2026년 6월 108,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 전체 면적의 약 42.86% 지분으로, 감정가가 지분 가치를 적정히 반영하였다고 가정할 때, 공유자 우선매수 가능성을 고려하여 감정가 대비 110% ~ 130% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 70,000,000원

* 적극적 접근 시: 약 80,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 70,000,000원에서 80,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.