나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7515 [2] 경기도 파주시 와동동 1484-1 운정아르젠 10층1018호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있는 업무시설 (오피스텔)인 '운정아르젠'내 제9층 제918호와 제10층 제1018호 등 총 2개호의 구분건물로 서, 주위는 동류형의 오피스텔, 대규모의 아파트단지지대와 노변을 따라 형성된 일부 소규 모의 점포 및 상가 등 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 가람로 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지2층, 지1층, 지상10층 건물내의 9층 918호 및 10층 1018호 등 총 2개호의 구분건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 시멘몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

기호(1),(2)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비와 경 보설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 오각형(부정형)의 토지로서, 기준시점 현재 업무시설인 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외정도의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 업무시설(오피스텔)에 대한 층별.호별 배치구조 및 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장상의 등재사항과 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이 용상황 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 파주시 와동동 1484-1 소재 운정아르젠 10층1018호 오피스텔이며, 사건번호는 고양지원 2025타경7515 (2)입니다. 본건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 신OOO입니다. 감정가는 98,000,000원이며, 토지면적은 8.16㎡ (약 2.47평), 건물면적은 18.50㎡ (약 5.60평)입니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 북동측 인근에 위치한 '운정아르젠' 오피스텔 내에 있으며, 주변으로는 동일 유형의 오피스텔, 대규모 아파트 단지, 소규모 점포 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 가람로 등 주요 도로가 인접해 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 진입 포장도로와 접하고 있으며, 외곽 공도와도 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 21일 접수된 신한은행의 근저당권(84,000,000원)입니다.

등기부상 소유권이전(이서연, 2021-05-21), 신탁등기말소(주식회사제이앤엘개발, 2021-05-21) 사항이 확인됩니다.

말소 예정 권리로는 경기신용보증재단의 가압류(10,000,000원, 2025-06-18 접수)와 신한은행의 임의경매(140,640,990원, 2025-12-18 접수)가 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 94,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역으로, 지역 내 유동인구 및 배후 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 동일 유형의 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로, 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 9층 및 10층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅, 벽지, 타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

* 건물 설비

위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 현황

본건은 2021년에 건축된 '운정 아르젠' 오피스텔로, 총 313개의 호실을 포함하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 현재 점유 관계 및 실제 임대차 조건에 대한 정확한 확인이 어렵습니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 내부 상태 확인 제약

폐문 부재로 인해 내부 구조 및 상태를 집합건축물대장상의 정보와 표준적인 이용 상황을 종합하여 추정하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주시 와동동 소재 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 내부 상태 확인 제약 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년에 건축되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통망: 주요 도로 인접으로 차량 이용이 편리합니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 주거 및 업무 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 70,000,000원에서 71,000,000원 사이에 거래되었습니다.

감정가는 98,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이고 있습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하여 75,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 법원 집행 정보 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

1.9. 주변 환경 조사 (제한사항)

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 기반으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 실시간 혐오시설 조사 등 추가적인 현장 조사는 수행되지 않았습니다. 따라서 주변 환경에 대한 모든 사항을 상세히 파악하는 데에는 제한이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.