나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1555 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 1498-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천주안남초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통환경은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(3), (4): 2필지 일단의 대체로 세장형 평지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태

기호(3), (4): 본건 북측으로 광대로 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3), (4) 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25),가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에한함(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건으로서 (사용승인일: 2021.12.01) 외벽: 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1), (2)는 인천광역시 남동구 서창동 소재 "도림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업용건물, 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 제3층 제305호, 제306호 로서, (사용승인일 : 2016.06.20) 외 벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1), (2) 공히 근린생활시설로서 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(서창2공공주택지구단위계획구역),대로3류(폭25m~30m)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,공공주택지구(2011.12.27변경승인)<공공주택특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인등에한함(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.))) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1), (2)는 후면 사진용지와 같이 가벽 등으로 내부를 구분하여 기호(1)은 현황 2개 호로, 기호(1) 일부 및 기호(2)는 벽체 구분없이 일체로 이용중인 바 경매진행 및 입찰참여시 참고바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1555 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (더블유아이2209유동화전문)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1498-2 (이하 '주안동 소재 본건')

* 용도: 근린시설 (7층 건물)

* 감정가: 2,480,882,560원

* 토지면적: 302.70㎡ (약 91.71평)

* 토지지분: 302.70㎡ (약 91.71평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 819.27㎡ (약 247.82평)

* 건물지분: 819.27㎡ (약 247.82평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각물건: 토지/건물일괄매각

* 주의사항: 일괄매각

1.3. 기타 정보

* 구분건물 (기호 1, 2): 인천광역시 남동구 서창동 소재, 8층 건물 내 3층 305호, 306호, 근린생활시설.

* 사용승인일 (주안동 본건): 2021년 12월 01일

* 사용승인일 (서창동 구분건물): 2016년 06월 20일

2. 입지조건

2.1. 주안동 소재 본건 (인천광역시 미추홀구 주안동 1498-2)

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안남초등학교' 남측 인근에 위치. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지(기호 3, 4)는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등에 한함, 지정기간 2025.08.26 ~ 2026.08.25)임.

2.2. 서창동 소재 구분건물 (기호 1, 2)

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 서창동 소재 '도림고등학교' 북서측 인근에 위치. 주변은 아파트 단지, 상업용 건물, 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통시됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등에 한함, 지정기간 2025.08.26 ~ 2026.08.25)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을3 근저당권 (중소기업은행, 2021-02-10) 및 건물 등기부상 을1 근저당권 (중소기업은행, 2021-12-20)으로 판단됨. (등기부 을3, 을1 모두 말소 기준 권리 명시)

* 토지 등기부채권 총액: 4,636,522,925원

* 건물 등기부채권 총액: 4,661,522,925원

* 말소되는 권리: 최초 설정된 근저당권, 근저당권 가처분, 압류, 가압류 등 다수의 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임. (상세 내용은 등기부 요약 참고)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 현재까지 지상권 등기가 확인되지 않음.

3.2. 임차인 현황

* 총 임차인 보증금 합계 (대항력 없는 임차인): 114,500,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없음)

* 임차인 정보

* 임차인: 김 (개명전: 김경주)

* 보증금: 27,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-05-31

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-04

* 확정일자: 2022-04-21

* 배당신고일자: 2025-11-11

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 안

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-24

* 확정일자: 2022-04-22

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 안

* 보증금: 22,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-04-20

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 미상, 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 장

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-04-08

* 배당신고일자: 2023-05-23

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 채

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: -

* 배당신고일자: 2025-10-28

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

4.1. 주안동 소재 본건 (인천광역시 미추홀구 주안동 1498-2)

* 지역 특성: 본건이 위치한 주안동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리한 편입니다. 인근에 인천주안남초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주변에 모텔 등 숙박시설이 다수 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 상업 환경: 근린생활시설 용도로 활용 가능한 건물로서, 주변 상권은 침체되지 않고 안정적으로 유지되고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 서창동 소재 구분건물 (인천광역시 남동구 서창동)

* 지역 특성: 서창동은 신흥 주거 지역으로 개발되었으며, 도림고등학교 이전 부지가 청소년 특화시설로 조성될 예정이어서 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 주변에 아파트 단지, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 상업 환경: 본 건물(기호 1, 2)은 근린생활시설로 이용 가능하며, 현재 공실 상태입니다. 주변 상권은 주거 지역의 배후 수요와 신흥 상권의 발전 가능성을 동시에 가지고 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

* 주변 혐오시설 조사 결과, 해당 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주안동 소재 본건

* 교육시설: 인천주안남초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 서창동 소재 구분건물

* 교육시설: 도림고등학교가 인근에 위치합니다. (주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상됨.)

* 편의시설: 주거단지 내 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(SPC)에 의해 관리/매각되는 특성이 있습니다. 이는 채권자 구조의 복잡성을 야기할 수 있으나, 본건의 경우 채권자인 '더블유아이2209유동화전문'이 임의경매를 신청한 주체로 파악됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 각각의 가치 평가 및 명도 계획을 신중하게 수립해야 합니다.

* 미등기/미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 공실 위험: 서창동 소재 구분건물(기호 1, 2)은 현재 공실 상태로, 매수 후 공실 관리에 대한 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 7층 근린생활시설 건물과 남동구 서창동 소재 구분건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 주안동 소재 건물은 비교적 최근에 신축(2021년 사용승인)되어 내외관 상태가 양호할 것으로 예상되며, 입지 및 교통 환경 또한 준수합니다. 서창동 소재 구분건물은 현재 공실 상태이나, 주변 개발 계획 및 입지 조건을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점은 낙찰자에게 유리한 요소입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (주안동 소재): 2021년 준공된 건물로, 비교적 현대적인 시설과 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각의 잠재력: 토지와 건물, 그리고 두 곳의 다른 지역 물건을 한 번에 취득함으로써 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. (예: 주안동 건물 운영 및 서창동 건물 개발/활용)

* 대항력 없는 임차인: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 지역 개발 가능성 (서창동): 서창동 일대의 개발 계획(청소년 특화시설 조성 등)은 향후 해당 지역의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 시장 상황, 물건의 상태, 권리 관계, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 유동화 물건의 특성과 두 곳의 다른 지역 물건이 포함되어 있어, 단순 감정가 대비 낙찰가율만으로 판단하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 권리 분석, 현장 조사, 세무 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.