나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58821 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1889-1 여수웅천포레나2단지 205동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 여수웅천포레나2단지 205동 내에 위치하며
주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등의 해안 주거지대임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 중 4층 402(남서향, 계단식)호로서.
외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경58821 (1)

소재지: 전라남도 여수시 웅천동 1889-1, 여수웅천포레나2단지 205동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 411,000,000원

토지면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 미납관리비 있음

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 여수웅천포레나2단지 205동 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등의 해안 주거지대입니다.

교통상황: 본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역입니다.

인접 도로상태: 단지 남서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 06월 08일 접수된 에스비아이저축은행 근저당권 (채권최고액 277,200,000원)입니다.

등기부채권 총액: 577,707,880원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 속한 포레나 여수웅천2단지 아파트는 웅천지구 내에 위치하여 웅천지구 상권을 이용할 수 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재합니다. 또한, 레지던스를 비롯한 숙박시설들이 주변에 위치하고 있습니다.

혐오시설 유무: 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 인근 주민들에게 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장례식장, 동물화장장 등과 관련된 민원 사례가 여수시 전반적으로 언급된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 포레나 여수웅천2단지아파트

* 주소: 전라남도 여수시 웅천동 1889-1

* 사용승인일: 2019년 03월 26일 (건축년도)

* 총 세대수: 1,448세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 중 4층 (본건)

* 면적:

* 전용면적 (건물면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

* 대지권면적 (토지면적): 28.63㎡ (약 8.66평)

* 주차시설: 지하주차대수 31대, 전기차 충전기(지하) 38대

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타

주변 편의시설:

* 교육시설: 송현초등학교, 웅천중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 여가시설: 이순신 공원, 웅천친수공원, 이순신마리나, CGV 여수웅천, 메가박스 여수웅천 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

미납관리비: 미납관리비가 존재하며, 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

유동화물건: 유동화물건으로, 일반 경매 물건보다 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 웅천동에 위치한 포레나 여수웅천2단지 아파트입니다. 2019년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 29층 건물 중 4층으로 아파트로서의 기본적인 주거 여건 및 편의시설을 잘 갖추고 있습니다. 주변으로 공원, 학교, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 임차인은 없으나, 미납관리비 및 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 현대적인 신축 아파트: 2019년 준공된 아파트로 외관 및 시설 노후도가 적습니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변에 공원, 문화시설, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 미래 가치: 여수시 웅천지구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.9552㎡)의 아파트가 2026년 7월 5일에 40,800만원에 거래되었습니다. 또한, 본건의 감정가는 411,000,000원입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 395,000,000원에서 410,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 최근 실거래가와 감정가를 감안하여 405,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 인수 보증금이 없다는 점과 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용(관리비, 수리비 등)을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.