나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50829 [1] 충청북도 청주시 상당구 낭성면 관정리 292-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 낭성면 관정리 소재 '관정삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건(1), (2), (5) : 3필 일단의 사다리 평지로서, 현황 "동.식물관련시설" 건부지 및 "전"으로 이용중임. 대상물건(4) : 사다리 평지로서, 현황 "잡종지"로 이용중임. 대상물건(6) : 사다리 평지로서, 현황 "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건(1), (2), (5) : 대상물건 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 접함. 대상물건(4) : 대상물건은 지적도상 맹지임. 대상물건(6) : 대상물건 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(2) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소하천구역(묵정천구역)<소하천정비법> 일련번호(4) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(5) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소하천구역(묵정천구역)<소하천정비법> 일련번호(6) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

대상물건(4)는 공부상 지목 "하천"이나 현황 "잡종지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건(3) : 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 건으로서, 사용승인일 : 2007.4.18. 외벽 : 사이딩판넬 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"동.식물관련시설"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 (3-1),(3-2) 매각 포함(나머지 제시외 물건 매각 제외). 1,2,5,6번 토지 농지취득자격증명필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50829 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 관정리 292-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 662,264,080원

토지면적: 8025.00㎡ (약 2427.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 197.64㎡ (약 59.8평)

건물 제시외면적: 51.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOO (청주축산업협동조합)

건축물 용도: 일반건축물, 동물 및 식물 관련시설

건축물 구조: 일반철골구조

사용승인일: 2007년 04월 18일

건축물 연면적: 197.64㎡

건축물 대지면적: 6333㎡ (본건 토지 면적과 일부 차이 있음)

건폐율: 2.45

용적률: 3.12

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 청주시 상당구 낭성면 관정리 소재 '관정삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 지대입니다.

교통상황:

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

대상 물건 (1), (2), (5) 필지는 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 접합니다.

대상 물건 (4) 필지는 지적도상 맹지입니다.

대상 물건 (6) 필지는 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 대부분 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다. 일부 필지는 접도구역 및 소하천구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 오동균 (오 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2004년 06월 29일

대항력: 있음

주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 명도 협의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부 요약 (토지):

말소기준권리: 2011년 10월 06일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권 (채권액 325,000,000원)입니다.

이 외 접수된 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 임의경매)는 말소기준권리보다 나중에 접수되어 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 1,478,657,773원

등기부 요약 (건물):

말소기준권리: 2011년 10월 06일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권 (채권액 325,000,000원)입니다.

이 외 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 나중에 접수되어 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 1,478,657,773원

지상권 개요:

제시외 건물 (2-1) 창고 건물을 위한 해당 토지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 잠재적인 리스크 요소입니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본건은 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 농촌 또는 전원생활 환경과 유사합니다.

인근에는 '청주낭성캠핑장'과 같은 관광 및 휴양 시설이 운영되고 있어, 주말 및 휴가철에는 관련 이용객이 있을 수 있습니다.

장기적으로는 2027년경 청주동물원이 상당구 낭성면 관정리로 확장 이전할 계획이 있어, 지역 개발 가능성을 가지고 있습니다.

주요 용도:

주된 용도는 '동물 및 식물 관련시설'로, 축사, 농장, 관련 연구 시설 등에 적합할 수 있습니다.

상업시설:

본건 소재지는 전문 상업지구보다는 주거 및 농업 활동 중심의 지역으로 판단됩니다. 따라서 대규모 상업시설보다는 지역 기반 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통:

제반 차량의 접근성은 보통 수준이며, 인근 간선도로와의 연계가 가능합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 보통 수준으로 평가됩니다.

편의시설:

주변에 대규모 상업 시설이나 종합병원 등은 부족할 것으로 예상됩니다. 차량 이동 시 청주시내 또는 인근 읍면 소재지까지 이동해야 할 가능성이 높습니다.

다만, 캠핑장 및 펜션 등 관광객을 위한 부대시설이 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요:

토지 1, 2, 5, 6번지에 대해 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각 결정일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 증명을 발급받거나 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인:

오동균 (오 ) 임차인은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있는 리스크 요인입니다.

법정지상권 불분명:

제시외 건물 (2-1) 창고 건물을 위한 토지 사용에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 소유주와의 분쟁이나 추가적인 법적 절차를 야기할 수 있습니다.

맹지 (일부):

토지 (4) 필지가 지적도상 맹지이므로, 해당 토지의 실질적인 이용 가치 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제한:

농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역 등으로 인해 건축 및 토지 활용에 대한 법적 제한이 따릅니다.

혐오시설 존재 여부:

현재까지 파악된 정보상으로는 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 있는 것으로 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주로 농경지와 자연림, 그리고 관광/휴양 시설이 혼재된 환경입니다. 청주동물원의 이전 계획이 있는 점은 긍정적이나, 관련하여 주민 반대나 환경 문제 등이 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 낭성면 소재의 '동물 및 식물 관련시설' 용도의 부동산 경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

말소되는 권리가 다수이나, 대항력 있는 임차인(오동균)의 존재와 일부 토지의 맹지, 그리고 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 등은 명도 및 법적 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 토지 일부 필지(1, 2, 5, 6번)는 농지취득자격증명이 필수적이므로, 입찰 전 반드시 관련 절차를 숙지해야 합니다.

전반적으로 농림 지역의 특성상 개발 행위에 제약이 따르나, 향후 청주동물원 이전 등 지역 개발 호재 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능하여, 직접적인 활용 또는 재개발 시 유리할 수 있습니다.

* 상당히 넓은 토지 면적(8025㎡)을 비교적 저렴한 감정가에 취득할 기회입니다.

* '동물 및 식물 관련시설'이라는 특정 용도로 활용하고자 하는 투자자에게 적합합니다.

* 청주동물원 이전 사업 등 잠재적인 지역 개발 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 여러 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가: 662,264,080원

인수되는 보증금/권리: 0원

고려사항:

* 대항력 있는 임차인(오동균)으로 인한 명도 비용 및 기간, 법정지상권 미확인으로 인한 법적 리스크 등을 감안해야 합니다.

* 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 관련 절차의 용이성을 확인해야 합니다.

* 인근 부동산 시세, 해당 지역의 개발 계획(청주동물원 이전 등), 그리고 본건의 실제 활용 가치 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 명도 및 법적 리스크가 해소된다는 전제하에 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 리스크 분석 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 투자 결정은 전문가의 심층 분석을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.