나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [1] 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층201호 (진안동,하이안) 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층201호 (진안동,하이안)

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (1)

경매구분: 부동산임의경매

용도: 연립주택

건축년도: 2022년 (하이안 건물 정보 참조)

총층수: 5층

본건 위치: 2층 201호

1.2. 매각대상 및 면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 37.76㎡ (약 11.42평)

건물면적: 51.21㎡ (약 15.49평)

1.3. 금액 정보

감정가: 295,000,000원

등기부채권 총액: 3,600,000,000원

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역임. 인근에 "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치하여 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 지하철 1호선 병점역이 약 1.2km 거리에 위치하나 도보 이용은 다소 불편할 수 있음.

2.3. 혐오시설 정보

주변 지역에서 폐기물 매립장, 장사시설 등 혐오시설 설치 관련 논란이 간혹 있었으나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 과거 화성시 진안동에 쓰레기 분리수거 시설(에코스테이션)이 악취 및 미관상의 이유로 폐쇄된 사례가 있어, 시설 관리 상태에 대한 지속적인 관심이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리인 수지신용협동조합의 근저당권(2022-02-25 접수)보다 후순위인 임의경매 개시결정(2024-10-21 접수), 전주세무서장의 압류(2025-09-11 접수) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 등도 존재하지 않음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강민재

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-25

확정일자: 2024-03-06

배당신고일자: 2024-11-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김단비

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-25

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원.

강민재 임차인은 대항력이 없으나, 2억원이라는 비교적 큰 보증금이 존재함. 배당 신고는 하였으나, 배당 순위 및 금액에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있으므로, 명도 협의 시 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 시세는 다음과 같음.

- 대원B동 (연립, 1986년 준공, 52.38㎡): 2026년 5월 매매가 10,500만원

- 정림팰리스 (다세대, 2014년 준공, 47.59㎡): 2026년 5월 매매가 17,500만원

- 삼익가,나동 (다세대, 1991년 준공, 35.76㎡): 2026년 5월 매매가 9,100만원

본건과 유사한 면적(건물면적 51.21㎡)을 가진 주변 주택의 경우, 1986년 준공된 대원B동(52.38㎡)의 매매가가 10,500만원으로 확인됨. 이는 본건의 감정가(29,500만원) 대비 상당히 낮은 수준임. 신축 연립주택(2022년 준공)임을 감안할 때, 비교 대상 주택과의 연식 차이 및 상태 차이가 시세에 큰 영향을 미치는 것으로 보임.

4.2. 건물 상태 및 연식

본건은 2022년 준공된 신축 연립주택(하이안)임. 이는 제공된 비교 사례 중 가장 최신 축에 속하며, 노후된 다세대/연립 주택 대비 높은 가치를 가질 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

- 행정복지센터: 진안동행정복지센터 인근 위치.

- 교육시설: 진안초.중학교 인근 위치.

- 공공시설: 다람산공원 인접.

- 상업시설: 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 상업시설 이용 가능.

- 기타: 진안도서관 건립 예정(2015년 기공식)으로 문화시설 접근성 향상 기대.

5.2. 건물 내부 및 설비

- 구조: 철근콘크리트구조.

- 마감: 외벽 석재(ALC) 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감.

- 이용상태: 기호(1),(10) 호수 기준 방3, 욕실2, 주방및거실 등 (내부 호수별로 상이함).

- 설비: 위생 및 급.배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 등 구비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 부담

등기부 채권 총액이 36억원에 달하나, 이는 매각으로 모두 소멸되므로 매수인이 인수하는 채무 부담은 없음.

6.2. 임차인 명도

강민재 임차인이 2억원이라는 큰 보증금을 가지고 있으며 대항력은 없으나, 배당받지 못할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있음. 배당 내역 확인 및 명도 협상이 중요함.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

- 제1종일반주거지역

- 소로1류, 중로3류 접함

- 가축사육제한구역

- 비행안전제2구역(전술)

- 군용비행장 소음대책구역 제2종, 제3종

- 성장관리권역

위 제한사항들은 토지 이용 및 개발에 일부 제약을 줄 수 있으나, 일반적인 주거용 건물로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 연립주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨. 주변에 공원, 학교, 행정복지센터 등 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 차량 접근성도 용이한 편임. 다만, 2억원이라는 보증금을 가진 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 진행 시 주의가 필요하며, 배당 순위 및 금액을 면밀히 확인해야 함. 또한, 주변 신축 연립주택 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

- 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

- 우수한 입지: 다람산공원 인접, 행정복지센터 및 학교 등 생활 편의시설 근접.

- 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중 가장 유사한 연식(1986년식, 52.38㎡)의 대원B동 매매가가 10,500만원인 점을 고려할 때, 본건(2022년식, 51.21㎡)의 감정가 29,500만원은 다소 높은 수준으로 판단됨.

신축 건물의 가치와 주변 시세, 임차인 명도 가능성, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용(명도비, 세금 등)을 고려했을 때, 적정 입찰가 범위를 설정하는 것이 중요함.

보수적으로 접근할 경우, 주변 신축 연립주택의 전세가율(약 70~80%로 추정)을 고려하여 15,000만원 ~ 20,000만원 선에서 검토해 볼 수 있음. 만약 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면 투자 가치가 있을 것으로 보이나, 감정가 수준에서의 입찰은 위험 부담이 따를 수 있음.

정확한 시세 조사를 통해 본건과 유사한 신축 연립주택의 실거래가 및 전세가율을 추가로 확인한 후, 명도 비용 및 예상 수익률을 감안하여 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.