나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3423 [5] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 '지하철 다사역' 서측 인근에 소재하는 '다사역 삼정그린 코아더베스트' 아파트 단지내 상가로서 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성 되어있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물(405동)중 1층 111, 112, 113, 114, 115호 단위세대로서 외벽 : 톨붙임 내벽 : 몰탈위 페인팅, 내부인테리어 등 바닥 : 아스타일 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 근린생활시설로서 (1)111호, (2)112호, (5)115호는 공실상태임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약20미터, 남동측으로 폭 약12미터, 북측 및 남측으로 폭 약10미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(드림아이유치원, 어울림 유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 -본건은 집합건축물대장상 지하1층으로 되어있으나, 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로기준 1층임.

물건 비고

대항력 여지가 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3423 (5)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575, 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 947,000,000원

토지면적: 35.81㎡ (약 10.83평)

토지지분: 35.809㎡ (약 10.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.88㎡ (약 23.86평)

건물지분: 78.884㎡ (약 23.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 1.건축물 상세 정보

건물명: 다사역 삼정그린코아 더 베스트

동: 405동

층: 1층 (집합건축물대장상 지하1층으로 표기되나, 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로기준 1층임)

호수: 115호

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

주용도: 제1종근린생활시설

전체 단지 대지면적: 16726.3㎡ (약 5059.71평)

전체 단지 건축면적: 4363.3832㎡ (약 1320.25평)

전체 단지 연면적: 71936.2056㎡ (약 21762.01평)

405동 총 면적: 1241.2141㎡ (약 375.45평)

405동 호수: 15개

405동 지하층 수: 1개

1.2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575번지에 소재하며, 지하철 다사역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: '다사역 삼정그린코아 더 베스트' 아파트 단지 내 상가로서, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로 상황은 양호합니다. 북서측 약 20미터, 남동측 약 12미터, 북측 및 남측 약 10미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 지하철 다사역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2022-10-20 접수, 2,400,000,000원)으로, 해당 권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2022-10-20)

* 갑4: 소유권이전 (2022-10-20, 매매)

* 을1: 근저당 (하나은행, 2022-10-20, 2,400,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (하나카드, 2023-10-27, 말소)

* 갑7: 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2023-11-09, 말소)

* 갑8: 가압류 (대구신용보증재단, 2023-11-27, 말소)

* 갑9: 압류 (달성군, 2023-11-27, 말소)

* 갑12: 압류 (서인천세무서장, 2025-12-31, 말소)

* 갑14: 임의경매 (이에이에스제삼차유동화전문, 2026-04-03, 2,400,000,000원)

* 등기부채권 총액: 2,461,042,840원

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2021-12-28

* 확정일자: 2023-09-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, '대항력 있음'으로 기재되어 있어, 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.4. 상권분석

* 본건은 대단지 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 고정 수요를 확보하고 있습니다.

* 지하철 다사역 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 유동인구 또한 기대할 수 있습니다.

* 주변으로 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 형성되어 있어, 다양한 근린생활시설 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 단지 내 상가로서 기본 편의시설 이용이 편리합니다.

* 지하철 다사역을 이용한 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주변에 아파트 및 주택 단지가 밀집하여 배후 주거 수요가 풍부합니다.

* 인근 지역에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 권 임차인은 대항력이 있어, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차에 따른 예측일 뿐, 실제 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있으므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화 자산으로 편입되어 있어, 일반적인 경매 물건과 달리 절차 진행 또는 처리에 있어 특수성이 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 본건(115호)을 포함하여 111호, 112호가 공실 상태로 보고되어 있어, 낙찰 후 공실로 인한 공실 위험을 감수해야 할 수 있습니다.

* 건축물대장 층수 불일치: 집합건축물대장상 지하1층으로 되어 있으나, 현황은 1층이라는 점은 향후 행정 처리나 거래 시 혼란을 야기할 수 있는 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구 달성군 다사역 인근의 역세권 아파트 단지 내 상가로서, 입지적 장점과 배후 수요를 갖추고 있습니다. 권리상 말소될 것으로 예상되는 권리가 많아 비교적 깔끔해 보이나, '대항력 있는 임차인'의 존재는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 규모를 파악해야 하는 중요한 체크 포인트입니다. 현재 일부 공실 상태이며, 유동화 물건이라는 점도 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 다사역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하고 유동인구 확보에 유리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로, 단지 주민을 기반으로 한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 근린생활시설로서 비교적 작은 면적으로 구성되어 있어 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 향후 발전 가능성: 다사 지역의 지속적인 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(947,000,000원)를 기준으로, 본 건의 인수해야 할 보증금 규모, 현재 공실률, 임대료 수준, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로, 해당 금액만큼 입찰가에서 차감하거나 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 또한, 유동화 물건의 특성을 감안하여 추가적인 컨설팅을 통해 정확한 시세 조사를 진행한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.