나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3423 [4] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 '지하철 다사역' 서측 인근에 소재하는 '다사역 삼정그린 코아더베스트' 아파트 단지내 상가로서 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성 되어있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물(405동)중 1층 111, 112, 113, 114, 115호 단위세대로서 외벽 : 톨붙임 내벽 : 몰탈위 페인팅, 내부인테리어 등 바닥 : 아스타일 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 근린생활시설로서 (1)111호, (2)112호, (5)115호는 공실상태임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약20미터, 남동측으로 폭 약12미터, 북측 및 남측으로 폭 약10미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(드림아이유치원, 어울림 유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 -본건은 집합건축물대장상 지하1층으로 되어있으나, 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로기준 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3423 (4)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층114호

용도: 근린상가

감정가: 396,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.83㎡ (약 6.60평)

토지지분: 21.8347㎡ (약 6.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.10㎡ (약 14.55평)

건물지분: 48.1㎡ (약 14.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건물명: 다사역 삼정그린코아 더 베스트 (405동)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2018년 06월 11일 (건축허가일 기준) / 2021년 08월 30일 (사용승인일 기준)

건물 내 용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 혼합

본건 용도: 제1종근린생활시설

호수: 405동 1층 111호, 112호, 113호, 114호, 115호 (본건은 114호)

층수: 집합건축물대장상 지하1층으로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층으로 확인됨.

1.4. 감정평가 요약

감정평가서상 본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 '지하철 다사역' 서측 인근에 위치한 '다사역 삼정그린 코아더베스트' 아파트 단지내 상가로서, 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 '지하철 다사역' 서측 인근에 소재.

* 주변: 대단지 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역.

* 교통: 지하철 1호선 다사역 이용이 편리하며, 단지 북서측 폭 약 20미터, 남동측 폭 약 12미터, 북측 및 남측 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있어 차량 출입이 용이함. 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.2. 토지이용계획

* 지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(드림아이유치원, 어울림 유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2022-10-20, 권리금액: 2,400,000,000원)

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 등기부채권 총액: 2,483,666,240원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 손일호

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업)일자: 2023-02-06

* 확정일자: 2023-07-25

* 대항력: 없음

* 본 임차인 손일호는 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 단, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 2022-10-20: 소유권이전2번신탁등기말소 (다사지역주택조합)

* 2022-10-20: 소유권이전 (김관호)

* 2022-10-20: 근저당 (하나은행, 2,400,000,000원) - 말소기준권리

* 2023-09-18: 가압류 (삼성카드, 31,725,408원) - 말소

* 2023-11-09: 가압류 (주식회사케이비국민카드, 28,201,968원) - 말소

* 2023-11-27: 가압류 (대구신용보증재단, 23,738,864원) - 말소

* 2025-06-12: 압류 (김포시) - 말소

* 2025-12-31: 압류 (서인천세무서장) - 말소

* 2026-02-23: 압류 (북구(대구광역시)) - 말소

* 2026-04-03: 임의경매개시결정 (이에이에스제삼차유동화전문, 2,400,000,000원)

4. 상권분석

* 입지: 대구 지하철 1호선 다사역 역세권에 위치하며, 대규모 아파트 단지 내 상가로 고정 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변 상권: 아파트 단지 내 상가로서 단지 거주민을 주요 고객으로 하며, 인근 근린생활시설 및 다사역 이용객을 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 건물 내 상황: 본건이 위치한 405동은 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가서상 일부 호실(111호, 112호, 115호)은 공실 상태로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 다사역 도보 이용 가능. 단지 주변 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 다사역 주변으로 마트, 은행, 병원, 식당가 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 아파트 단지 내 상가 또한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

* 교육시설: 드림아이유치원, 어울림유치원이 인근에 위치하며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등도 도보 또는 근거리 통학이 가능한 위치에 있습니다. (예: 대구 다사초, 대구 다사중, 대구 다사고 등)

* 주거환경: 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: '유동화물건', '공동담보'로 표기되어 있어 채권 관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 층수 표기 불일치: 집합건축물대장상 지하1층으로 기재되어 있으나, 등기부 및 실제 현황은 도로 기준 1층으로 확인됩니다. 이는 임대차 계약 시 혼란을 야기하거나 향후 건축물 관련 문제 발생 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 상가 공실 위험: 단지 내 상가임에도 불구하고 일부 호실이 공실 상태로 파악되어, 상가 업종의 특성 및 경쟁 환경에 따라 공실이 장기화될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 물건의 감정가(약 3.96억원) 대비 등기부채권 총액(약 24.83억원)이 매우 높아, 본 건에서 유찰될 가능성이 높습니다.

* 토지이용계획상 제한: 준보전산지, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지이용 제한사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 현재까지 검색된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 파악되지 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 필요합니다.

7. 종합 의견

대구 지하철 1호선 다사역 역세권에 위치한 아파트 단지 내 상가로서, 역 접근성과 배후 수요 측면에서 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 복합단지 내 상가입니다.

다만, 물건은 유동화물건 및 공동담보물건으로 채권 관계가 복잡하며, 감정가 대비 채권 총액이 월등히 높아 유찰 가능성이 매우 높습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 부담은 없으나, 상가 공실 위험과 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 다사역 초역세권: 지하철 1호선 다사역과의 접근성이 매우 우수하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 대단지 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지의 고정적인 배후 수요를 기반으로 합니다.

* 소형 평형의 상가: 48.10㎡ (약 14.55평)의 비교적 작은 면적으로, 소자본 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 지역 성장 가능성: 다사읍 지역의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 향후 상권 활성화 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 정확하게 산정하기 어렵습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 396,000,000원

* 등기부채권 총액: 2,483,666,240원

위 정보에서 볼 수 있듯이, 본 물건은 채권 총액이 감정가를 크게 초과하므로 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다. 따라서 입찰가 산정은 최소 2~3회 이상 유찰된 후 감정가 대비 할인율과 주변 시세, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사와 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.