나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3423 [2] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 '지하철 다사역' 서측 인근에 소재하는 '다사역 삼정그린 코아더베스트' 아파트 단지내 상가로서 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성 되어있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물(405동)중 1층 111, 112, 113, 114, 115호 단위세대로서 외벽 : 톨붙임 내벽 : 몰탈위 페인팅, 내부인테리어 등 바닥 : 아스타일 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 근린생활시설로서 (1)111호, (2)112호, (5)115호는 공실상태임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약20미터, 남동측으로 폭 약12미터, 북측 및 남측으로 폭 약10미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(드림아이유치원, 어울림 유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 -본건은 집합건축물대장상 지하1층으로 되어있으나, 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로기준 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3423 (2)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층112호

건물명: 다사역 삼정그린코아 더 베스트

호수: 405동 1층 112호

용도: 근린생활시설

감정가: 302,000,000원

토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

건물면적: 36.70㎡ (약 11.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 물건 상세정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 (405동)

* 층수: 집합건축물대장상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 남동측 도로 기준으로 1층입니다.

* 건물 총면적 (405동): 1241.21㎡ (약 375.44평)

* 동일 단지 내 총 주차대수: 671대

* 건물 사용승인일: 2021년 8월 30일

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역

* 토지 형상: 부정형

3. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 '지하철 다사역' 서측 인근에 위치한 '다사역 삼정그린코아 더 베스트' 아파트 단지 내 상가입니다. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

* 교통 여건: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망은 북서측 약 20미터, 남동측 약 12미터, 북측 및 남측 약 10미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 대중교통: 지하철 1호선 다사역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 하나은행 근저당 (2022년 10월 20일 접수, 채권액 24억원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리를 포함한 이후의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권*

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024년 7월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 약 2,451,940,832원

* 기타 사항: 본 건은 유동화물건으로, 채무의 유동화 과정이 있었으나 경매 절차상 권리관계는 명확한 편입니다.

5. 상권분석

* 입지 특성: 대규모 아파트 단지 내 상가로서, 단지 거주민을 주요 고객으로 하는 배후 수요가 확보되어 있습니다. 또한, 지하철역 인근에 위치하여 역을 이용하는 외부 유입 고객 접근성 또한 양호합니다.

* 업종 현황: 근린생활시설 용도로, 다양한 소매업, 서비스업, 교육 관련 업종 등이 입점 가능합니다.

* 공실 현황: 본 건 405동 112호는 현재 공실 상태로 파악됩니다.

6. 생활정보

* 주변 시설: 아파트 단지, 주택가, 일반 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 1호선 다사역을 통해 대구 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 주거 및 상업 활동에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 층수 불일치: 집합건축물대장에는 지하 1층으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 남동측 도로를 기준으로 1층으로 이용 중인 점은 계약 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리나 소유권 행사 시 예상치 못한 불편을 야기할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 본건 112호가 공실로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임대차 시장 상황 및 공실 장기화 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 아파트 단지 내 상가 특성: 상권의 활성화 정도는 단지 내 거주민의 이용률, 상가 내 업종 구성, 경쟁 상가와의 관계 등에 크게 영향을 받습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치한 아파트 단지 내 상가로서, 안정적인 배후 수요와 편리한 교통을 갖춘 장점을 가지고 있습니다. 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태에서 취득할 수 있다는 점도 긍정적입니다. 다만, 집합건축물대장과 실제 현황 간의 층수 불일치 문제와 현재 공실 상태는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 부분을 감안하여 합리적인 가격으로 취득한다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 다사역 초역세권에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 탄탄한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 고객 확보에 유리합니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 향후 지역 상권의 성장 및 단지 가치 상승에 따른 시세 차익 기대가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 예상 입찰가는 감정가(302,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현황, 입지 조건, 향후 임대 수익률, 공실 가능성, 층수 불일치와 같은 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.