나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3423 [3] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 '지하철 다사역' 서측 인근에 소재하는 '다사역 삼정그린 코아더베스트' 아파트 단지내 상가로서 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성 되어있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물(405동)중 1층 111, 112, 113, 114, 115호 단위세대로서 외벽 : 톨붙임 내벽 : 몰탈위 페인팅, 내부인테리어 등 바닥 : 아스타일 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 근린생활시설로서 (1)111호, (2)112호, (5)115호는 공실상태임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약20미터, 남동측으로 폭 약12미터, 북측 및 남측으로 폭 약10미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(드림아이유치원, 어울림 유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 -본건은 집합건축물대장상 지하1층으로 되어있으나, 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로기준 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3423 (3)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층113호 (집합건축물대장상 지하1층)

용도: 근린상가

감정가: 72,200,000원

토지면적: 27.32㎡ (약 8.26평)

건물면적: 60.19㎡ (약 18.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 '지하철 다사역' 서측 인근에 위치한 '다사역 삼정그린 코아더베스트' 아파트 단지 내 상가입니다.

주변환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 지하철 1호선 다사역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물(405동) 중 1층 111, 112, 113, 114, 115호로 구성되어 있습니다. 외벽은 톨붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어, 바닥은 아스타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태: 근린생활시설로 이용 중입니다. (1)111호, (2)112호, (5)115호는 현재 공실 상태입니다.

설비내역: 위생, 급배수, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 아파트 및 상가 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 단지 북서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 12미터, 북측 및 남측으로 폭 약 10미터 정도의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(드림아이유치원, 어울림 유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-29

* 확정일자: 2023-09-20

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부요약:

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (을1, 2022-10-20 접수)

* 낙찰로 인해 말소될 권리:

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 주식회사케이비국민카드 가압류 (갑6)

* 대구신용보증재단 가압류 (갑7)

* 서인천세무서장 압류 (갑10)

* 북구(대구광역시) 압류 (갑12)

* 이에이에스제삼차유동화전문 임의경매개시결정 (갑13)

* 매매로 인한 소유권 이전 (갑4)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

등기부채권 총액: 약 2,451,940,832원

4. 상권분석

본 물건은 '다사역 삼정그린코아 더베스트'라는 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다. 다사역 인근에 위치하여 역을 이용하는 유동인구 또한 배후 수요로 기대할 수 있습니다. 근린생활시설 용도로, 지역 주민들의 편의를 위한 업종에 적합한 상권입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 다사역을 도보로 이용 가능하며, 인근 주요 도로를 통한 차량 접근성도 양호합니다.

주변시설: 아파트 단지와 주거 지역이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '상대보호구역'(유치원 인접), '배출시설설치제한지역' 등이 존재하여, 특정 업종 개설 시 관련 규제에 대한 확인이 필요합니다.

'유동화물건' 및 '공동담보' 물건이라는 특수성은 권리 관계 및 담보 가치에 대한 추가적인 면밀한 검토를 요할 수 있습니다.

건물의 일부(111호, 112호, 115호)가 공실 상태인 점은 공실률 리스크 및 향후 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권에 위치한 아파트 단지 내 상가로서, 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 물건의 특수성을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다. 일부 공실은 향후 관리 및 운영 전략을 통해 개선할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 다사역 초역세권 상가로 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 다수의 권리가 말소 예정되어 있어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 72,200,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하며, 임차인 인수 보증금이 없으므로 감정가를 참고하여 시장 상황, 물건의 장단점, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.