나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1330 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1307-1 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지하1층/지상6층 건물내 6층 601호, 6층 605호로서, <사용승인일: 2017.01.13> 외벽: 드라이비트마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1,2): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정평의 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 30m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

공부(건축물현황도)상 호수와 현장표시(출입문 표시)상 호수가 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1330 (2)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1억 22,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1307-1 6층605호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕

건물 층수: 지하 1층 / 지상 6층

사용승인일: 2017년 01월 13일

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 41.38㎡ (약 12.52평)

토지지분: 41.38464㎡ (약 12.52평)

건물면적(전용면적): 39.81㎡ (약 12.04평)

건물지분: 39.806㎡ (약 12.04평)

※ 제공된 정보에 분양면적은 별도로 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 채권자 정보

채권자: 동OOOOOO (등기부상 복수 채권자 확인, '동홍'으로 통칭)

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(저촉)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로 폭 약 30m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

말소기준권리인 동홍새마을금고 근저당(2017.02.27.) 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매개시결정이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

총 등기부채권 금액은 약 9억 3721만 8108원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조진환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 22일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

※ 임차인 조진환은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도에 있어 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 세화해녀민속오일시장과 인접하여 지역 상권의 중심지 역할을 하고 있으며, 다양한 품목을 취급하는 시장이 위치해 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 주거 지역과 인접한 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 환경으로, 본 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 없습니다. 제주환경자원순환센터(쓰레기 처리 시설)는 제주시 구좌읍 동복리에 위치하며, 본 물건지로부터 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 세화리사무소 및 제주은행 세화지점 등 공공기관 및 금융기관이 인근에 위치해 있어 편리합니다.

5.2. 교육시설

'세화중학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 남서측으로 폭 약 30m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 뛰어납니다.

5.4. 의료시설

세화 보건지소가 약 1km 이내 거리에 위치하여 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호수 표기 불일치

건축물현황도상 6층 601호이나, 실제 매각 대상은 6층 605호로 확인됩니다. 본건은 출입문 표시상의 호수와 건축물대장의 현황도가 일치하지 않는 경우로, 이는 사용승인 도서를 기준으로 작성된 건축물대장과 실제 현황 간의 불일치로 판단됩니다. 관련 당사자 간 변경 신청 절차를 통해 정리가 필요합니다. 이는 향후 명도 과정에서 혼선을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제약

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 고도지구(20M이하) 및 건축계획심의대상구역(저촉)으로 지정되어 있어 향후 신축, 증축, 개축 등 건축 행위 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 아파트로서, '세화중학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 채무나 권리는 없습니다. 또한, 임차인 조진환은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

건축물현황도상 호수와 실제 현장 표기상의 호수가 다른 점, 토지이용계획상의 일부 건축 규제는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이합니다.

* 제주 지역의 주거지로서 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 세화 해변과 가까워 관광 및 휴양 목적의 수요도 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 122,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시점에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 권리 분석상 인수되는 금액이 없고 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상되므로, 감정가를 기준으로 주변 시세 및 추가적인 조사 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

본 물건은 권리상 안전하고 명도가 용이하다는 장점이 있어, 낙찰 후 실거주 또는 임대 목적 투자 모두 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.