나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1704 [2] 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도일동마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층건 내 제1층 제101호 등 총 3개호로서, (사용승인일자: 2024.01.17) 외벽: 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(1,2): 사무소로 이용중임. 기호(3): 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비[기호(3)], 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(35M이하) , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역 (다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수 처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건 번호

제주지방법원 2025타경1704 (2)

1.1. 2. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자

케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제2층 제201호

1.2. 2. 건물 구조 및 사용 승인일

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 지상 2층 제201호. 사용 승인일자: 2024년 01월 17일.

1.2. 3. 용도

오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

1.2. 4. 면적

토지 면적: 73.68㎡ (약 22.29평)

토지 지분: 73.68㎡ (약 22.29평)

건물 면적: 135.00㎡ (약 40.84평)

건물 지분: 135㎡ (약 40.84평)

1.2. 5. 감정가

354,000,000원

1.3. 매각 정보

1.3. 1. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (명시된 내용 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도일동마을회관" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 지역 분석

해당 토지는 준주거지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 이재관 (2024-07-26)

* 소유권이전신탁: 황지영 (2024-07-26, 신탁)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (269,500,000원, 2024-07-26) - 말소기준권리

* 소유권이전청구권가등기: 김태원외 1명 (2024-07-29, 매매예약)

* 임의경매: 세종부강신용협동조합 (739,768,544원, 2025-09-23)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024-07-26 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(갑3 소유권이전청구권가등기, 갑4 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 별도로 확인하는 것이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 이용 현황

본 물건은 철근콘크리트구조의 신축 건물(2024년 사용 승인) 내 오피스텔로 이용 중입니다. 감정평가서상 기호(1,2)는 사무소, 기호(3)은 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건 제201호는 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마을회관 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.3. 건물 내 시설

기본 위생 및 급배수 설비, 난방 설비(기호3), 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부등본상 소유권이전청구권가등기가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 소유권 관련 변동 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공법상 제한

준주거지역, 고도지구, 방화지구 등 다양한 공법상 제한이 존재하므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물(2024년 사용 승인)로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 오피스텔 및 업무시설로 활용 가능하여 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 제주 지역 내 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주 외도일동에 위치한 신축 오피스텔/업무시설로, 입지 및 건물 상태 면에서 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 감정가는 354,000,000원이나, 신축임을 감안할 때 현재 시세는 이를 상회할 가능성이 높습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 공법상 제한 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 물건의 매매가는 390,000,000원에서 420,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가가 354,000,000원임을 고려할 때, 본 물건은 낙찰가율 80~90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 390,000,000원에서 410,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 물건의 상세 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 및 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.